杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市涉外房地产开发经营管理暂行办法
市政府令
第23号
(1991年11月2日杭州市人民政府发布)
第一章 总 则
第一条 为了进一步适应对外开放和发展外向型经济的需要,促进我市涉外房地产业的发展,根据我国有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法所称的涉外房地产开发经营,是指按有关规定在本市市区范围内依法取得国有土地使用权后,依照城市规划从事各类房屋开发建设,并向境外组织和个人(包括驻境内机构和在境内工作的境外人员)出售、租赁房产的经营活动,以及依照国务院发布的《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》从事开发成片土地的经营活动。
第三条 本办法适用对象是:经批准从事房地产开发经营的外国公司、企业、其他组织及个人(以下简称外商)在本市举办的外商独资、中外合资、中外合作经营的企业(以下简称外商投资企业),以及经批准从事涉外房地产开发经营的非外商投资的房地产经营企业(以下统称涉外房地产企业)。
第四条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管全市涉外房地产开发建设工作。
第五条 涉外房地产企业受中国法律的管辖,其房地产开发经营活动必须遵守中华人民共和国的法律、法规,合法权益受中国法律保护。
第二章 企业设立
第六条 凡已同中华人民共和国建立外交关系或设有商务代表机构的国家和地区的外商,持有所在国家或地区有关机构出具的身份证明,并经中华人民共和国驻该国使、领馆或商务代表机构的认证,均可申请在本市设立涉外房地产企业,有关部门将根据开发建设项目需要和有关规定,予以批准或不予批准。
第七条 外商在本市设立涉外房地产企业,必须符合国家关于成立外商投资企业规定的条件。中外合资、合作经营的中方企业,必须是资质等级达到国家建设部颁布的城市综合开发公司二级以上标准的企业。
第八条 外商拟以协议方式取得国有土地使用权在本市设立涉外房地产企业,由外商或拟合资、合作经营的中方向杭州市对外经济贸易委员会(以下简称市外经贸委)提出书面申请,并按规定提交有关资料,经市外经贸委会同杭州市计划委员会(以下简称市计委)、市城乡建委等部门审核后,依照《中华人民共和国外资企业法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《中华人民共和国中外合作经营企业法》等法律、法规的规定,报经主管机关审查批准,领取外商投资企业批准证书。外商通过投标或拍卖方式取得国有土地使用权从事涉外房地产开发经营的,在中标签约后凭土地使用权出让合同和国有土地使用证,按有关规定申领外商投资企业批准证书。外商投资企业经批准后持批准证书和有关文件,向市工商行政管理部门登记,领取营业执照,开始营业。企业营业执照的签发日期,为该企业的成立日期。
第九条 非外商投资的房地产经营企业,需在本市独自从事涉外房地产开发经营的,必须向市城乡建委提出书面申请,由市城乡建委根据本市开发建设项目需要和申请人的资质条件予以审批。经审查批准后,凭批准文件向工商行政管理部门办理企业变更登记手续。
第三章 开发建设
第十条 涉外房地产开发建设,由市计委会同市城乡建委单列计划,专项管理。
第十一条 外商独资兴办的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得和终止,必须按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理。
第十二条 中方企业需要以行政划拨的国有土地使用权作为投资或合作条件与外商组成合资、合作经营企业从事涉外房地产开发经营的,应事先与市土地管理局(以下简称市土管局)签订国有土地使用权出让合同,补交土地出让金。
第十三条 非外商投资的涉外房地产企业在本市开发建设房屋,其土地使用权的取得,可以按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定办理,也可以根据《中华人民共和国土地管理法》的规定行政划拨,并在房屋预售或出售、出租和抵押前,与市土管局签订国有土地使用权出让合同,以所得的收益补交土地出让金,补交期限在合同中约定。
第十四条 涉外房地产企业开发建设房屋,必须符合城市规划、环境保护、建筑设计、施工管理等方面的管理要求及土地使用权出让合同的规定要求。
第十五条 涉外房地产企业建设的住宅,其设计标准可自行确定。
第 十六条 涉外房地产企业进行房地产开发建设,应遵守我国现行的技术规范并承担相应的义务。确需采用境外技术规范的,须经市城乡建委批准。
第十七条 房屋建设过程中应实行严格的质量监督。竣工后必须报请杭州市建设工程质量监督部门进行验收,取得合格证书。
第四章 房屋出售
第十八条 涉外房地产企业开发建设的房屋,必须向杭州市房地产管理局(以下简称市房管局)办理房产登记手续后,方可出售。
第十九条 涉外房地产企业开发建设的房屋出售时,其土地使用权相应转移。其房屋所有权的期限与土地使用权的期限相同。土地使用权出让期满,土地使用者(购房人)需要继续使用的,应与市土管局重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,并办理登记手续,方可继续使用。
第二十条 房屋可以整幢出售,也可以分层、分套出售。整幢房屋分层、分套出售前,房屋出售人应明确各分层、分套房屋的建筑面积及相应的土地使用权比例,并制订《房屋使用管理维修公约》。
第二十一条 房屋出售活动可在我国境内进行,也可以在我国境外进行,但与我国未建立外交关系或没有在我国设立商务代表机构的国家和地区除外。
第二十二条 出售房屋,买卖双方应签订《房屋买卖合同》,明确双方的权利和义务。房屋买卖合同除了必须载明的事项外,还应包括下列内容:
(一)相应的土地使用权比例或范围;
(二)房屋的使用性质、权属转移的内容;
(三)房屋产权人必须遵守的事项;(四)违约责任。
第二十三条 《房屋买卖合同》签订后,购房人应到市房产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第二十四条 房屋出售价格由买卖双方协商确定,房屋出售人应将出售价格报市房管局和市物价局备案。房屋出售价格明显低于市场价格的,政府有优先购买权。
第二十五条 房屋出售人不得将已出售的房屋重复出售。
第二十六条 购房人购得房屋后又向他人出售时,应按规定交纳土地增值费。
第二十七条 涉外房地产企业经市房管局批准,可以预售房屋。预售房屋必须具备下列条件:
(一)有审核批准的施工设计图纸;
(二)有《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》;
(三)工程已经开工,施工进度和竣工交付日期已经确定;(四)本办法规定的其他条件。
第二十八条 涉外房地产企业向市房管局提出房屋预售申请时,必须提交下列文件:
(一)与工程承包公司或施工单位签订的房屋承包合同或施工合同;
(二)房屋预售计划;
(三)房屋使用、管理、维修公约;
(四)预售款的监督机构和使用监督方案;
(五)按规定应提交的其他文件。
第二十九条 预售房屋买卖双方应签订《房屋预售合同》,明确双方的权利和义务。《房屋预售合同》除必须载明的事项外,还应包括第二十二条(一)至(四)项的内容。《房屋预售合同》签订生效后,购房人应向市房管局办理合同登记手续。
第三十条 涉外房地产企业预售房屋所收的预售款,必须先用于支付及清偿该预售房屋的一切建筑费用(包括土地使用权费用)后,才能另作他用。
第三十一条 预售的房屋竣工验收合格后,涉外房地产企业应向市房管局办理房屋竣工交付登记,并按《房屋预售合同》办理房屋交付手续。房屋交付后,购房人应凭《房屋预售合同》及房屋交付凭证到市产交易所办理过户手续,向市房管局办理房屋所有权属登记手续,领取《房屋所有权证》,并凭《房屋所有权证》向市土管局办理土地使用权登记手续,领取《国有土地使用证》。
第三十二条 房屋预售的其他事项同房屋出售的有关规定。
第五章 房屋出租
第三十三条 房屋出租,出租人与承租人应签订房屋租赁合同,并向市房管局办理登记手续。房屋租赁期限不得超过土地使用权出让年限。
第三十四条 出租人对房屋及其设备应及时检查、修缮,保障住房安全。
第三十五条 凡已出租的房屋,出租人不得重复出租。
第三十六条 出售已出租的房屋,除承租人同意终止原租赁合同外,在租赁合同约定的租赁期内,承租人的租赁权利不受影响。购房人和原承租人应当按照原租赁合同,另行签订新的租赁合同。出售已出租的房屋,除租赁合同有约定外,在同等条件下承租人有优先购买权。
第六章 房屋抵押
第三十七条 依照本办法经管的房屋产权可以抵押,但同一抵押物不得重复抵押。预售的房屋产权不得用以抵押。
第三十八条 房屋产权用以抵押的,相应的土地使用权同时抵押。
第三十九条 房屋抵押,抵押人和抵押权人应签订房屋抵押合同,并在签订之日起三十天内,分别向市房管局和市土管局办理抵押登记手续。未经登记的抵押行为无效。
第四十条 抵押出租房屋的,原租赁合同继续有效。
第四十一条 抵押人不能按期履约时,抵押权人有权依照我国法律和合同规定向市房管局申请处分抵押物。因处分抵押物而取得房屋所有权和相应的土地使用权的,应按规定办理权属变更登记手续。
第七章 登 记
第四十二条 房地产经营活动,应依法办理各项登记手续。
第四十三条 房产登记由市房管局负责办理;土地使用权登记由市土管局办理。
第四十四条 登记期限:
(一)发生在中国境内的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起三个月内登记;
(二)发生在中国境外的房地产经营活动中应登记的各项文件,自文件生效之日起四个月内登记。
第四十五条 办理房产登记和土地使用权登记,登记机关可按市物价局规定标准收取登记费。超过登记期限登记的,每超过三十天(不满三十天按三十天计)增加一倍收取登记费,但最高不得超过规定标准的五倍。
第四十六条 登记责任人可委托他人代理登记,被委托人必须出具有效的委托代理证书。
第八章 附 则
第四十七条 涉外房地产开发经营活动中需要公证的事项,当事人应依法办理公证。
第四十八条 对违反本办法规定的,由有关部门根据法律、法规和规章进行处理。
第四十九条 涉外房地产企业有关涉外房地产投资、开发建设、经营活动中的纠纷,争议双方可以按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。争议双方没有在合同中订立仲裁条款,事后又没有达成书面仲裁协议的,可以根据我国的有关法律向人民法院起诉。
第五十条 涉外房地产企业应按照国家和省的有关规定依法纳税。
第五十一条 涉外房地产企业经营房地产中有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。
第五十二条 向境外组织或个人出让土地使用权、出售房屋,应当以外汇结算。
第五十三条 涉外房地产企业在房地产经营中的各项保险,应向我国境内的保险机构投保。
第五十四条 涉外房地产企业的房屋出售、预售、出租、抵押情况,应按公历年报送市房管局和市土管局,并抄送市城乡建委,其中外商投资企业还应报送市外经贸委。
第五十五条 香港、澳门、台湾地区的公司、企业和其他组织或个人在本市投资从事涉外房地产开发经营活动,参照本办法执行。
第五十六条 杭州钱江投资区亦适用本办法。
第五十七条 各县(市)可参照本办法执行。
第五十八条 本办法由杭州市城乡建设委员会负责解释。
第五十九条 本办法自发布之日起施行。
国际竹藤组织东道国协定
中国 国际竹藤组织
国际竹藤组织东道国协定
（签订日期１９９８年６月３日 生效日期１９９８年６月３日）
中华人民共和国政府和国际竹藤组织，根据一九九七年十一月六日在北京签订的《成立国际竹藤组织的协定》第二条的规定，希望确定国际竹藤组织在中华人民共和国适当运作所需的地位、便利、特权与豁免，本着友好合作的精神，达成协议如下：
第一条 术语定义
为本协定的目的，下列术语的定义为：
（一）“东道国”指中华人民共和国。
（二）“政府”指中华人民共和国政府。
（三）“竹藤组织”指国际竹藤组织。
（四）“双方”指政府和竹藤组织。
（五）“理事会”指竹藤组织理事会。
（六）“董事会”指竹藤组织董事会。
（七）“总干事”指竹藤组织总干事。
（八）“竹藤组织职员”指竹藤组织总干事及按人事条例聘用或供其使用的专业人员、行政和后勤工作人员。
（九）“竹藤组织处所”指竹藤组织为公务目的在东道国占有、使用或维持的所有办公室、房舍、装置和设施，而不论其所有权之归属。
（十）“出版物”指以任何载体（包括文字、影像和电子形式）存在的面向公众的智力作品。
第二条 竹藤组织总部处所
一、竹藤组织总部设在北京。
二、经与东道国政府协商，竹藤组织可在中国境内设立其他办事处和实验站。
三、竹藤组织得在其办公处所悬挂其会旗和会徽。
四、政府应协助竹藤组织获得适当的办公处所。
五、政府应确保向竹藤组织提供必要的公用事业服务便利；此类服务应在平等的条件下提供。
六、在本协定有效期间，政府将考虑在自愿的基础上为竹藤组织建造总部办公楼，供其使用，具体条件和程序由政府和竹藤组织另行商定。
第三条 法律人格
政府承认竹藤组织为一具有国际法律人格的国际组织。在中国领土上，竹藤组织具有履行其职责所必需的法律行为的能力，特别是缔结条约、签订合同、取得和处分动产和不动产以及在司法程序中作为当事一方的能力。
第四条 特权与豁免
一、竹藤组织及其资金和财产，无论在何处，由何人掌管，应免除一切形式的司法程序，但第三方因竹藤组织所有或由其使用的车辆造成的交通事故而提出赔偿要求的民事诉讼除外。
二、竹藤组织的资金和财产，无论位于何处，由何人掌管，应免于搜查、征用、没收和其他任何形式的干扰。
三、竹藤组织的办公处所、档案以及属于它或它所收藏的所有文件不受侵犯。
四、竹藤组织的房舍、资金、资产、收入和其他财物应享有与在东道国的外交使团同等的免税待遇。
五、竹藤组织为直接公务目的进口或输出的设备和物品，按东道国的有关规定，免除关税和其他有关税收。上述设备和物品，除非政府同意并按政府同意的条件，不得在中国出售。
六、竹藤组织得为公用目的免税进口三辆机动车及其零配件，并在其名下登记注册。政府应向这些车辆颁发适当牌照，以标明这些车辆属于竹藤组织。竹藤组织可免税更新上述车辆，但在任一特定时间免税进口车辆的保有量不得超过三辆。
七、竹藤组织在资金入出、货币兑换、银行帐户方面应享有政府给予在中国的外交使团同等的便利。竹藤组织可自由地：
（一）获取或收取、并持有和处理不同币种的资金及有价证券；
（二）在中国或其他国家开设和运作本币和外币帐户；
（三）将其资金由中国转至其他国家或由其他国家转入中国、或在中国转户，并将其兑换为任何其他可自由兑换货币。
八、本条下的各项免税规定和便利不得扩大到通常为所提供的服务所征收的税款和收费。
九、在中国的个人、公司、基金会或其他实体对竹藤组织的财政捐赠可依东道国税法享受减免所得税或其他有关税的待遇。
第五条 出版物
一、竹藤组织得在其职责范围内自由出版研究报告和科技读物，但须遵守东道国有关出版和知识产权的法律规章以及东道国为缔约方的有关出版和知识产权的国际公约。
二、竹藤组织有权进口或出口与其业务相关的出版物，并得享受免除关税及其他有关的进出口税待遇，但除非政府同意并按政府同意的条件，进口的出版物不得在中国商业性出售。
三、竹藤组织得在中国境内或境外免费或有偿分发其出版物。
第六条 通讯便利
一、竹藤组织在其公务通讯方面享有政府给予其他政府间组织同等的优惠待遇。
二、政府确保竹藤组织公务通讯和信函（包括电子函件和传真）不受侵犯。
第七条 社会保障
一、政府将不要求竹藤组织向东道国的社会保障计划捐款，也不要求非中国籍的职员加入这一计划。
二、竹藤组织应确保其所有职员享有足够的社会保障。为此，竹藤组织得制定自己的保障计划或使其全部或部分职员参加适当的社会保障计划。
第八条 出入境和居留
一、政府将为下列不具有东道国国籍的人员的出入境和居留提供便利：
（一）应邀前来参加理事会会议的成员国和有关国际组织的代表以及参加董事会会议的董事会成员；
（二）竹藤组织短期聘用的或供其使用的顾问和专家及应邀出席竹藤组织会议和活动的其他个人；
（三）竹藤组织专业职员及其构成同一户口之家属。
二、政府应向前款所述人员免费发放适当的签证。
三、竹藤组织应提前将上述人员的姓名和身份通知政府。
第九条 临时来访公务人员
第八条第一款第一项所述人员在东道国境内并在其履行公务行为期间享有下列便利、特权和豁免：
（一）不受逮捕和拘留；
（二）执行公务时的口头讲话或书面文字及行为不受法律追究；但本项豁免不适用于违反交通法规的行为和因其驾驶的车辆所造成的交通事故而引起的损害赔偿；
（三）在持有货币或兑换限制方面享有与临时出差的外国政府代表同等的便利；
（四）其个人行李享有与外交人员同等的豁免和便利。
第十条 总部职员
一、不具有东道国国籍的竹藤组织专业职员，在中国期间，享有下列便利、特权与豁免：
（一）执行公务时的口头讲话或书面文字及行为不受法律追究，但本项豁免不适用于违反交通法规的行为和因其驾驶的车辆所造成的交通事故而引起的损害赔偿；
（二）公务用品免受检查或扣留；
（三）竹藤组织付给的或以竹藤组织的名义付给的工资薪金和报酬及其他收入免予缴纳所得税；其境外所得享有与在华的国际组织官员相同的待遇；
（四）其本人及其构成同一户口之家属免除移民限制和外侨登记；
（五）在东道国内自由持有或保留外汇、外汇帐户、动产，在终止与竹藤组织的受雇关系后，有权从东道国带出其合法收入；
（六）在初次任职时，有权免税进口直接需用数量的自用品和家庭必需品，包括根据东道国有关规定进口一辆机动车辆。上述进口车辆的更新问题按东道国的有关规定处理，但在任何时候每一职员只能拥有一辆免税车辆。
（七）任职期间自用品和家庭必需品的进口，享有与在华的国际组织官员同等的待遇。
二、第八条第一款第二项所述不具有东道国国籍的顾问和专家在中国期间享有本条第一款一至五项的特权和豁免。
三、政府应给竹藤组织职员及其构成同一户口之家属颁发证明其身份的特别身份证。
四、除本条第一款规定的特权与豁免之外，不具有东道国国籍的总干事应享有与常驻中国外交使团团长同等的特权与豁免。
第十一条 特权和豁免的目的
一、本协定下的特权与豁免的授予是为了竹藤组织的利益，而不是为了有关人员的个人利益。
二、无论何时如某项豁免有碍司法公正，且放弃此项豁免不损害竹藤组织的利益，本条第三款所指的当局有权利并有义务放弃豁免。
三、上款所提及的当局指：
（一）就理事会成员而言，指理事会主席；就董事会成员和总干事而言，指董事会主席。
（二）就竹藤组织本身、竹藤组织的其他职员和临时来访公务人员而言，指总干事。
四、豁免的放弃须经明示。对民事和行政管辖豁免的放弃不得理解为同时暗示放弃了执行豁免；执行豁免需另行明示放弃。
五、竹藤组织的房舍、设施、资金和财物不得用于与竹藤组织协定规定的职责不相符的用途。
六、竹藤组织及其职员应采取措施确保本协定规定的特权与豁免不被滥用。一旦发生滥用，应尽速与政府进行磋商。
七、在不损害本协定所予特权与豁免的情况下，一切享有此种特权与豁免的人员有义务尊重东道国的法律和规定，不干涉东道国的内政。
第十二条 合作
一、双方应通力合作，以解决执行本协定或竹藤组织在中国运作所产生或涉及的问题。
二、政府应向竹藤组织提供各种合理的协助，使之能够恰当地履行职责。
三、竹藤组织应对政府提请其注意的问题给予适当的考虑。
四、若竹藤组织希望正式提请政府注意与竹藤组织有关的问题，应通过政府主管部门指定的负责官员进行。
第十三条 争议的解决
一、政府与竹藤组织间因本协定的解释或适用而产生的任何争议或影响总部或竹藤组织与政府关系的任何问题，应本着友好合作的精神通过协商解决，除非双方同意采取其他的解决方式。
二、如双方尽了最大努力仍未依前款解决争议，任何一方可将争议事项提交理事会讨论。
第十四条 最后条款
一、本协定自签字之日起生效。
二、经任何一方要求，可就本协定的修正进行磋商。修正由双方以书面协议的方式作出。
三、政府可与竹藤组织签署必要的补充协议或安排。
四、本协定在竹藤组织于中国设置总部期间有效，除非双方商定终止。
本协定于一九九八年六月三日在北京签订。一式两份，每份都用中文和英文写成，两种文本同等作准。
中华人民共和国政府代表 国际竹藤组织代表
王杰宝 高登·史密斯江泽慧
