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国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 08:06:27  浏览:9426   来源:法律资料网
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国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知

国家发展改革委 建设部


国家发展和改革委员会
文件
建 设 部

发改价格〔2007〕2285号


国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法(试行)》的通知

各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅(房地局):
  为提高政府制定物业服务收费的科学性,合理核定物业服务定价成本,根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定,特制定《物业服务定价成本监审办法(试行)》,现印发你们,请按照执行。
  附件:物业服务定价成本监审办法(试行)
                            国家发展改革委
                             建 设 部
                           二○○七年九月十日



附件:

物业服务定价成本监审办法(试行)

  第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性,根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定,制定本办法。
  第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准,对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
  本办法所称物业服务,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
  本办法所称物业服务定价成本,是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
  第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施,房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
  第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的,可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
  第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则:
  (一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;
  (二)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
  (三)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
  (四)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
  第六条 核定物业服务定价成本,应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
  第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
  第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费,以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
  第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
  第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
  第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
  第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
  第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用,以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
  第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
  第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下,为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
  第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
  第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
  第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
  第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定,住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定,超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支,不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用,也不得在相关费用项目中重复列支。
  第二十条 固定资产折旧采用年限平均法,折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的,成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的,按照实际情况合理确定残值率。
  第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的,该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
  第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的,其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的,应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊,然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
  第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核,原则上据实核定,但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
  第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法,结合本地实际制定具体实施细则。
  第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。
  第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行。
  附:物业服务定价成本监审表
附:

物业服务定价成本监审表

( )年度


物业服务小区名称

物业服务企业名称

物业服务企业资质等级

物业服务企业法定代表人

物业服务企业地址

邮政编码

财务负责人

填 表 人

电 话

传 真

物业服务企业盖章

年 月 日



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关于印发宁波市地下管线井盖管理暂行规定的通知

浙江省宁波市人民政府


关于印发宁波市地下管线井盖管理暂行规定的通知

各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  现将《宁波市地下管线井盖管理暂行规定》印发给你们,请遵照执行。



   二○○三年五月三十日



宁波市地下管线井盖管理暂行规定



  第一条 为了加强城市地下管线井盖的维护和管理,保障行人和行车安全,维护城市基础设施完好,根据《宁波市市政设施管理条例》和有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本规定所称的地下管线井盖,包括城市排水、自来水、电力、电信、燃气、热力、有线网络、环卫、交警等各类地下管线检查井、阀门井等的井盖和沟渠盖板。
  第三条 本规定适用于本市市区范围内地下管线井盖的管理。
  第四条 市城管局负责本规定的组织实施。
  第五条 地下管线井盖应当符合国家规定的设计标准。新建道路各类地下管线井盖应当采用复合材料制作。
  城市道路上地下管线井盖的安装施工必须符合城市道路技术规范的要求。
  地下管线井盖与其基座的连接应当紧密、稳固。地下管线井盖和基座应当标明其行业标志和联系电话。不同类别的井盖不得相互混用。
  第六条 地下管线井盖的日常维护、管理由产权单位负责。
  第七条 单位和个人有保护地下管线井盖,制止损毁、破坏地下管线井盖行为的义务。发现井盖丢失、损坏等情况,应当及时向产权单位或市政管理机构报告。
  产权单位和市政管理机构应当开通24小时地下管线井盖缺损举报专线电话,并配备联络人员。
  第八条 产权单位和市政管理机构应当建立健全地下管线井盖的维护和管理责任制度,配备巡查人员,对地下管线井盖实行定期巡查。
  产权单位可以委托专业管理机构对所属地下管线井盖进行维护和管理。委托双方应当签定委托维护、管理协议,明确双方的权利、义务。
  第九条 产权单位或市政管理机构在巡查中发现井盖缺损的,应当立即予以复盖;对无法即时复盖或缺损井盖不属于本单位产权的,应当立即采取临时防护措施,设立警示标志,并通知有关产权单位或市政管理机构处理。
  对一时难以确定产权单位的,在海曙区、江东区、江北区范围内,应当由市市政管理机构先行处理;在镇海区、北仑区、鄞州区范围内,应当由当地市政管理机构先行处理;代为处理的费用由产权单位承担。
  产权单位或市政管理机构在接到有关单位通知或电话报告后,应当在1小时内到达现场进行处理。
  第十条 任何单位和个人不得擅自移动地下管线井盖。
  产权单位对地下管线进行检查、养护、维修、施工等作业时,应当按规定在井口周围设置护栏、警示标志或采取其他安全措施。作业结束后应当及时清理现场,恢复原状。
  第十一条 收购废旧金属的企业和个体工商户不得收购废旧井盖。
  第十二条 地下管线井盖的设置不符合第五条规定,由市或区城市管理行政主管部门责令产权单位限期更换。
  第十三条 产权单位违反本规定,不按规定修复缺损的井盖的,由市或区城市管理行政主管部门责令其立即修复;因地下管线井盖缺损造成人员伤亡和财产损失等事故的,产权单位应当依法承担赔偿责任;对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
  第十四条 违反本规定,擅自移动、拆毁地下管线井盖的,由市或区城市管理行政执法部门根据《宁波市市政设施管理条例》的规定予以处罚。
  第十五条 违反本规定,收购废旧井盖的,由公安机关依法予以处罚。
  第十六条 盗窃、破坏地下管线井盖的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第十七条 违反本规定,涉及其他法律、法规的,由有关部门依法予以处罚。
  第十八条 本规定自2003年7月1日起施行。




质疑中国音乐著作权协会

新闻回放

  2001北京市旅游行业协会饭店分会与中国音乐著作权协会就市旅游行业协会饭店分会会员单位使用国际、国内背景音乐、支付著作权使用费一事达成协议。为期3年的协议已经到期,中国音乐著作权协会北京办事处态度强硬地表示,今后对饭店播放背景音乐的收费将严格执行每床位每月1.75元的标准。

中国音乐著作权协会(简称音著协),是什么机构?我们频频见他们以音乐著作权侵权名义起诉各家单位。对此大家都有相当多的疑问,本文仅就音著协向饭店收费的依据,收费后他们如何使用展开讨论。

音著协是什么机构?
根据其网站公开资料:“中国音乐著作权协会成立于1992年12月17日,是由国家版权局和中国音乐家协会共同发起成立的目前中国大陆唯一的音乐著作权集体管理组织,是专门维护作曲者、作词者和其他音乐著作权人合法权益的非营利性机构。”

根据《著作权法》第八条第二款规定:“著作权集体管理组织是非营利性组织,其设立方式、权利义务、著作权许可使用费的收取和分配,以及对其监督和管理等由国务院另行规定。”

我们可以看出:“音著协是著作权集体管理机构,他的职责是是专门维护作曲者、作词者和其他音乐著作权人合法权益。”这是有法律上规定的,并不容怀疑。

质疑一:音著协凭什么向饭店收费,凭什么起诉别人?
根据《著作权法》第八条规定:“著作权人和与著作权有关的权利人可以授权著作权集体管理组织行使著作权或者与著作权有关的权利。著作权集体管理组织被授权后,可以以自己的名义为著作权人和与著作权有关的权利人主张权利,并可以作为当事人进行涉及著作权或者与著作权有关的权利的诉讼、仲裁活动。”

音著协可以以自己的名义为著作权人主张权利,可以以自己的名义直接起诉。他的这些权利来自法律的规定。其主张相关权利的源头来自著作权人的授权,其行使这些权利的前提条件是取得著作权人的授权。

也就是说尽管有法律的规定,但是音著协并不当然可以直接起诉音乐著作权侵权人,不可以直接向音乐著作使用人收取使用费用。其是否有权起诉别人、是否有权收取使用费,唯一判断的依据是音著协是否已经取得著作权人的授权。

质疑二:音著协收费的合理及合法性?
使用他人享有著作权的音乐作品应当向著作权人支付报酬这是法律规定的,饭店播放背景音乐当然应当向著作权人支付使用费。音著协自行制订了收费标准,按床位向饭店收取使用费,对于其合法和合理性下面展开分析:
(一)合法性
饭店播放音乐作品有很多,从普通听众的角度可以随意分为有国外的、国内的,古典的、现代的,那么本文从阐述问题的角度分为:有合法授权的,无合法授权的(包括取消授权、授权过期、授权不全、授权无效和不需要授权的(作品已经过了法律保护期))两种。那么音著协对播放任何音乐都收取使用费是不是合法呢?当然不是。

我们注意到音著协会员不包括表演者,即其没有权利为表演者主张相应的权利,所以本文阐述相关问题,其中并不包含表演者及其应当享有的相应著作权权利。

1、有合法授权的
如果音著协已经取得著作权人的授权,当然可以代表著作权人起诉,向使用人收取使用费用。

我们检索音著协的网站可以注意到,音著协的授权模式一般是与著作权人签定著作权合同,以信托的方式取得相应的管理权。我们没有见到相关合同样本,不知道该合同是否有法律瑕疵,授权是否完善,我们应当充分相信音著协的法律水准,默认授权方式是完善的。但是如果涉及到诉讼,我们应当仔细审查该合同,这可以决定音著协是否有权起诉的关键。

另外,著作权包含很多的权利,但是我们注意到音著协只管理三项权利:公开表演权、广播权和录制发行权,除此,他们也没有权利起诉、收费。

面对音著协的起诉或收费要求,对于有授权的作品,我们仍然可以要求其出示授权书,从这几个方面去审查:1、是否确实是作者或者有权授权的人授权(这个问题涉及面很广,需要专业人士审查),2、授权是否符合法律规定,3、授权是否仍然在有效期间内,4、被诉侵权是否在音著协的管理范围之内。

2、无合法授权的
(1)已经过保护期的作品,无合法授权
音乐作品数量有千万之多,时间上由古代到现在,地域上包括世界上所有的国家。而音乐作品的法律保护是受地域和时间限制的。地域的问题比较复杂,在本文只讨论国内(不含台湾、香港、澳门)的事情,在时间上,法律对音乐作品的保护一般是作者平生加去世后50年,过了这个时间就进入公有领域,几乎可以任意使用。仅就我国大陆范围而言,作者已经去世五十年以上的作品音著协没有合法的授权。

(2)作者没有加入音著协的,无合法授权
我们看到音著协的宣传,他们有2500多名会员,管理的作品超过1400万首(这个数字与我们从网络上检索到的其他数据相差巨大)。尽管会员很多,管理的作品很多,但是仍然不可能穷尽,还是有的作品著作权人没有加入协会,有很多作品音著协没有管理权。没有入会的作者的作品音著协没有合法授权。

(3)著作权人取消授权的,无合法授权
我们还看到音著协一个非常有意思的说法:“……即使是退出协会的音乐著作权人,为了集体管理的目的,在法律允许不经许可而使用音乐作品的情况下,协会也会为其收取作品使用费并向其分配。”没有了著作权人的授权,你凭什么收取作品的使用费?作者不是笑话音著协法律常识的缺失,是想说明一个问题,即使曾经是会员,也有中途退出去的,那么已经退出音著协的作者的作品音著协没有合法的授权。

没有合法授权的,音著协没有权利收取使用费,也没有权利起诉他人音乐著作权侵权。如果收取费用或起诉就是不合法的,饭店或其他单位完全可以拒绝支付使用费,完全可以要求法院驳回音著协起诉。