论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足
最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布，给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据，在司法界引起了高度的重视，且好评如潮。但是在司法实践中，笔者认为，该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外，部分条文也存在法理上的不足，现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法，而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的，该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因，故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书（预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理），作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，根据此条的规定，开发商出卖商品房，如不履行协助买受人办理产权证的义务，应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定，同时也没有收取办理产权证书税费的行为时，出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的，但在商品房买卖实践中，存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书，且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式，在这种情况下，如果出现逾期办证的情况，引用该司法解释时就需要慎重，否则会出现法理上的错误。
首先，如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书，那么办证责任应当由开发商承担，此时开发商的义务就包含两个方面，一个是法定的协助义务，另一个是约定的代理办证义务，这两个义务在法律上是不同的，具体的不同点在于协助义务属于法定义务，不具有时效的限制，同时无须买受人的请求，其应当按照法规的规定予以实施，但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系，一种纯粹的合同约定义务，该义务是一种基于请求权存在的债权义务，受到时效的限制。
其次，在商品房买卖中，开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的，根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定，出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务，同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务，该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然，开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的，该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三，由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型，故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务，应当按照司法解释第十八条的规定，承担逾期办证违约金，这毫无疑问，但是如果开发商履行了协助义务，但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍，能否按照该条文承担逾期办证违约金呢，笔者以为应进行区分，毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务，而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务，这与法定义务是根本不同的。当然在实践中，开发商代为办证迟延，肯定也会使买受人存在损失，但是该损失如何界定，只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算，而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算，即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四，如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后，无法履行其代理办证的义务，双方之间的代为办证的代理合同应自然解除，开发商也不应承担违约责任，但是其协助办证义务不应受到任何的影响，无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中，关于代为办证的问题是十分常见的，主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金，用于进一步投资或者经营，按照有关规定，房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5％，主要包含契税和维修基金。一般情况下，开发商即使代为办证也应在房屋经过验收，办理楼盘的大证时，方可向买受人收取办证?费，但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说，从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止，开发商无偿使用该部分资金，买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失，而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止，买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算，基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额，该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容，那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中，笔者认为，应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确，原因是，开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称，对于房屋、楼盘的具体情况，开发流程，验收办证程序等是不清楚的，如果出现了逾期办证的情况，具体是协助义务的不履行，还是代理义务的不履行，买受人是无法查清的，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定，由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位，同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有，如其不交付有关部门或者司法部门，查清该问题是极其困难的，故此应由其承担举证责任。
齐齐哈尔市人民政府关于客运出租车辆管理暂行规定
黑龙江省齐齐哈尔市人民政府
齐齐哈尔市人民政府关于客运出租车辆管理暂行规定
齐齐哈尔市人民政府
第一章 总 则
第一条 为加强客运出租车辆管理，保障乘客和经营者的合法权益，维护社会治安秩序，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，特制定本规定。
第二条 凡在本市境内的各种机动客运出租车辆（以下简称客运出租车辆），均依照本规定进行管理。
第三条 市、县（区）交通运输管理部门是同级人民政府的客运出租车辆行业主管部门。其主要职责是：规划和指导行业发展；发放客运出租车辆“营运证”；监督检查经营活动、服务质量、缴纳税费、执行运价和使用票据情况。
第四条 市、县（区）公安机关是客运出租车辆治安管理的监督检查机关，有权依据规定查处出租车辆上发生的各类案件及其他违法违章行为。经营者应同时接受工商、物价、税务、计量等有关部门的检查和指导。
第二章 营业审批
第五条 经营客运出租车辆的单位经营者必须是本市专业运输企业，个体经营者（单位和个体均简称经营者，下同）必须是本市常住人口，停薪留职、待业、无业人员，具有机动车辆驾驶证和号牌。
第六条 经营客运出租车辆按下列程序办理营业审批手续：
（一）单位持主管部门的证明，个人持所在地街道办事处或乡（镇）人民政府的证明，向所在县（区）交通运输管理部门提出营运申请，经审查同意后到工商行政管理部门办理客运出租车辆“营业执照”，到运输管理部门领取“营运证”。
（二）经营者凭客运出租车辆“营业执照”和“营运证”到所在地石油供应部门办理“石油供应证”（对个体经营者实行运费含油定额办法）；到当地税务部门办理纳税登记；到当地保险公司办理保险手续。
（三）经营者凭客运出租车辆“营业执照”和“营运证”到市、县（区）公安机关办理“治安管理登记证”。
第七条 经批准经营的出租车辆必须符合下列规定：
（一）在指定位置安装出租标志灯；
（二）在指定位置喷印单位名称或个体出租字样，以及里程价格标志；
（三）在指定位置安装具有计量管理部门周期检定合格证的里程计价器；
（四）在指定位置安装防盗报警装置。
第三章 营运与治安管理
第八条 客运出租车辆必须符合公安交通管理部门对机动车辆的统一要求，保持车辆技术性能良好、车容车貌整洁。
第九条 在营运时间内，经营者必须做到：
（一）随车携带各种营业证件；
（二）佩带由工商行政管理部门统一发放的有本人照片、编号的胸签，实行专人专车制；
（三）文明服务，不得刁难、辱骂、殴打或敲诈勒萦乘客；
（四）车内无乘客时，应显示空车待租标志；
（五）在公安交通管理部门指定的停车场地有秩序地停放待租；
（六）严禁运送易燃、易爆、剧毒、腐蚀性放射性等危险品，以及接送携带上述物品的乘客。
第十条 严格执行齐价字〔1987〕第12号文件公布的《齐齐哈尔市出租汽车客运收费标准》，使用由交通运输管理部门和税务管理部门印制的统一票据，照章缴纳各种税费。严禁高价收费和偷漏税费。
第十一条 六个座位以上（合六个座位）的客运出租车辆，只限在批准经营的城区、镇内接送乘客。六个座位以下的客运出租车辆如需跨区域接送乘客，须经当地公安机关签发准行证后方可经营。
第十二条 经营者必须如实填写行车日记，定期交市、县（区）公安机关检查验证，不得隐瞒、谎报或逾期不报。
第十三条 客运出租车辆改型、变色或转卖时，须在工商、公安交通管理部门办理有关审批手续后，十日内到有关部门办理变更手续。
第十四条 经营者要求歇业或停业时，应在歇业前三十天、停业前七天内向原批准经营的有关部门办理歇业、停业手续。
第十五条 各级交通、公安、工商管理等部门应密切配合，对经营者进行遵纪守法、职业道德教育和专业培训。
经营者应积极支持和配合公安机关维护本行业的治安秩序，建立健全治安保卫组织和各项规章制度。
第十六条 经营者发现利用客运出租车辆从事赌博、盗窃、流氓、卖淫、嫖宿等违法犯罪活动及公安机关通缉的逃犯和重大可疑人员时，应及时报告公安机关，不得包庇或知情不举。
第十七条 乘客应文明乘车，按标准付费。不准敲诈经营者；不准强行登车和装载货物；不准胁迫经营者进行违法犯罪活动；不准胁迫经营者拉运禁运品；不准侮辱或殴打经营者；不准损坏车辆装置。
第四章 奖励与惩罚
第十八条 凡模范遵守和认真执行本规定，检举揭发违法犯罪活动，同犯罪分子做斗争有突出贡献的经营者，应予表彰或奖励。
第十九条 对违反本规定的经营者或乘客，视其情节轻重，分别给予以下处罚：
（一）违反本规定第七条，第八条，第九条（一）、（二）、（四）、（五）项，第十一条至第十四条的，分别给予警告、一百元以下罚款，令其停业三至十天。
（二）违反本规定第九条（三）、（六）项的，按《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十条（二）项、第二十二条（一）项、第二十三条（三）项规定处罚，令其停业十至二十天。
（三）违反本规定第十七条的，分别给予警告、二百元以下罚款、十五日以下治安拘留，损坏车辆装置的还须照价赔偿。
（四）违反本规定第六条的，没收其非法所得，处五百元以下罚款；情节严重的，并处十五日以下治安拘留，扣留车辆。
（五）违反本规定第十条的，没收其非法收入，并处二百元以上、五千元以下罚款。
（六）违反本规定第十六条的，没收其非法收入，处二百元以上、五千元以下罚款，并处十五日以下治安拘留或依照规定实行劳动教养，有关部门缴销其各种营业证照。情节严重者，经查明客运出租车辆属于本人所有的，应予没收。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 罚款必须使用统一票据，罚没款物如数上缴市、县财政。
第二十一条 各有关部门的管理人员应认真履行职责，严格执行本规定。对以权谋私、滥用职权或玩忽职守的工作人员，视其情节轻重，由主管部门给予政纪处分，直至依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第二十二条 本规定罚款所说“以上、以下”均包括本数在内。
第二十三条 从事客运出租的非机动车辆，参照本规定进行管理。
第二十四条 本规定属于营运管理部分，由齐齐哈尔市交通局负责解释；属于治安管理部分，由齐齐哈尔市公安局负责解释。
第二十五条 本规定未尽事项，凡国家和省、市已有规定的，按规定执行。
第二十六条 本规定自公布之日起施行。
第二十七条 本规定如与上级规定抵触时，按上级规定执行。
1988年4月25日
