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海南省海口市政府


海口市出让国有土地使用权招标投标办法
海口市政府


第一章 总 则
第一条 为了加强本市土地管理，保证土地使用权招标出让工作的顺利进行，保护投资者的合法权益，制定本办法。
第二条 海口市行政区域范围内以招标方式出让国有土地使用权的，均按本办法进行招标投标。
中华人民共和国境内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可按本办法的规定参加投标。
第三条 设立海口市国有土地使用权招标小组（以下简称招标小组），由招标小组具体主持国有土地使用权招标工作。
招标小组由市土地局、规划局、城建局、合作局等职能部门的领导和由市土地局确认资格的专业人员中随机抽若干人组成。招标小组设组长一人，副组长一人，正副组长分别由市土地局局长、市规划局局长担任。
招标小组的职责：负责制订招标文件，制订并保存标底，审查投标者的资格，主持召开有关会议，进行开标、验标、评标和定标，发中标通知书。

第二章 招 标
第四条 国有土地使用权招标出让是在指定的期限和地点，由符合指定条件的单位或个人以书面投标形式，竟投某块土地的使用权，由招标小组进行评标择优而取。
第五条 以招标方式出让国有土地使用权时，由市土地局会同有关部门根据土地利用总体规划和城市规划、用地计划及开发建设的需要，共同确定地块的位置、范围、用途、年限、规划指标，并报经市政府批准。
第六条 国有土地使用权招标出让可以采取下列两种方式：
（一）公开招标，由招标小组公开发布招标通告。
（二）邀请招标，经市政府批准由招标小组向符合指定条件的单位发出招标书。
公开招标须提前三十天登报通告有关事宜。
第七条 招标通告（招标书）应包括以下内容：
（一）地块位置和四至界址；
（二）土地用途和规划要求（包括特殊要求）；
（三）市政基础设施现状；
（四）投标时间、地点、期限；
（五）市政府的特定要求；
（六）地块的开发期限；
（七）投标者的资格条件；
（八）投标方法。
第八条 下列招标文件由招标小组编制：
（一）招标通告（招标书）；
（二）土地使用权投标须知；
（三）土地使用权投标书；
（四）土地使用权出让条件；
（五）土地使用规则。

第三章 投 标
第九条 投标方法为两种：可采取明标明投；也可采取明标暗投。每次投标的方法，由招标小组根据实际情况确定。
第十条 参加投标者必须在招标通告（招标书）规定的期限内，到指定的地点购买招标文件，按照招标文件的规定和要求填写好《土地使用权投标书》，做好参加投标的各项准备工作。
第十一条 投标者按招标文件的规定编制好投标文件后，按规定的方法、时间、地点、期限投入标箱。投标书一经投入，不得从标箱取出修改。投标者在招标截止前如需修改内容的，可另投修改标，修改标以日期在后者为准，日期在前者作废。
第十二条 投标者在递交投标文件的同时，必须按规定以本票、现金或支票缴纳保证金。
投标者以本票缴纳保证金的，该本票须是能在海口市营业的银行立即兑付的现汇银行本票。
第十三条 投标者用于准备投标的各项费用自行负责。

第四章 招标程序
第十四条 土地使用权招标出让按如下程序进行：
（一）编制招标文件；
（二）发出招标通告（招标书）；
（三）投标者购买招标文件；
（四）招标小组解答投标者提出的问题；
（五）对投标者进行资格审核；
（六）投标者按规定缴纳保证金；
（七）投标者进行投标，将标书密封投入标箱；
（八）验标，由招标小组主持召开投标者会议，在公证人员监督下当众启封标书，验证标书是否有效，宣布各投标者的标价；
（九）评标，由招标小组在公证人员监督下，对有效标书进行评议；
（十）定标，招标小组在公证人员的监督下，宣布评标结果，确定中标者；
（十一）招标小组向中标者发中标通知书；未中标的也书面通知投标者，并在定标后十天内将保证金退还；
（十二）中标者在收到中标通知书之日起十天内到市土地局签订《土地使用权出让合同》，到期不签订合同，中标通知书即日作废，取消中标资格，其投标保证金不予退还，该地块土地使用权重新招标；
（十三）中标者按规定时间到市土地局缴纳地价款，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。
第十五条 发出招标通告（招标书）到投标期限一般不少于十五天；投标到验标一般不超过十天，验标到定标一般不超过七天。
第十六条 评标办法：招标文件规定只出标价的，以价高者中标。规定既出标价，又须提交规划设计方案并考虑企业资信及其他条件的，采取综合评分办法，由招标小组采取不记名方式对每个投标者的标书和其他条件进行综合评分，总评得分最高者中标。
但经招标小组评议，认为所有的标书及其他条件均未达到预期目的，有权拒绝全部标书，重新进行招标。
第十七条 招标评分办法（以100分为满分）：
（一）标价70分；
（二）规划方案、开发项目15分；
（三）投资强度、开发期限5分；
（四）投标者对本市的市政、福利、公益事业的贡献10分。
土地招标要按以上评分原则进行，但对特殊地段和规划所要求的特殊项目进行招标时，也可视具体情况适当调整评分标准，并在公布后实行。
第十八条 中标者应在土地使用权出让合同生效之日起十天内缴纳地价款总额的10％作为定金，余额在六十天内付清，所付保证金和定金可抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额1‰的滞纳金。滞纳三十天仍未付清，土地使用权出让合同自行解除，退还扣除
定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物，限期拆除或由市土地局处置。

第五章 法律责任
第十九条 投标者在参与投标活动中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得中标的，经查证属实，招标小组有权宣布中标无效，没收其投标保证金。当事人由所在单位或者上级机关按有关规定追究责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 招标小组成员在招标活动中收受礼物、接受贿赂、泄露秘密、徇私舞弊的，由市行政监察部门根据情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十一条 以招标方式出让国有地使用权的，中标者如属未在海南经济特区注册登记的企业法人，中标后应立即向本市的企业登记主管部门提出申请，办理企业注册登记手续；并在定标后六十天内向市土地局提交有关文件，按所注册的企业名称办理土地使用权登记。
逾期不提供企业登记文件的，取消中标资格，该地块重新招标。
第二十二条 中标者需要转让土地使用权时，必须按《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》中第二十五条、第二十六条规定办理。
第二十三条 在建设过程中有关土地管理和城市规划管理方面的事宜，按《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市规划法》的有关规定处理。
第二十四条 本办法由海口市土地管理局负责解释。
第二十五条 本办法自颁布之日起施行。海口市人民政府颁布的海府〔1992〕103号文件同时作废。



1993年7月18日
案例分析：改变薪酬方案是不是克扣工资

张喜亮


案情：

　　甲在一合资公司上班，休假回来，公司突然通知员工，从下月开始，公司的薪资发放将施行新政策:工资构成里的岗位工资只发一半，剩下一半将归入“绩效工资”，每过半年，视员工个人的工作表现再确定发不发。多数员工对该政策产生异议，认为公司下达的业务指标，是很多员工经过努力也很难完成的，公司出台这个政策，目的是变相减薪，但公司领导层对员工的意见不理不睬。

专家张喜亮解答：

　　一个“休假”，令人感到多么的温馨，既然是休假，那就不是一般的周末休息起码也是节假、婚假、探亲假、年终假等等；然而，被“突然”通知薪资新政，岗位工资给“绩效“了一半了，却让人感到心寒。可见该公司人力资源管理之性格，人力资源管理也有性格？是的，不同的企业文化就有不同的人力资源管理性格，该公司是个什么性格的管理呢？有点“笑面虎”、“笑里藏刀”、“杀人还想不见血”的性格倾向……

　　公司的这个决定，是不是一种克扣工资或变相克扣工资的行为呢？尚不好如此武断。所谓克扣工资，是指那种按照约定或既定的工资标准没有足额支付的行为。就此案而言，显然没有确定不足额支付。不过是岗位工资数额“将”分为两种部分依据两种形式支付，最终还是有全额支付的可能性。仅通知“将”实施薪资新政，尚不够成克扣事实，如果一定是说克扣，那也只能说是有克扣的“可能性”而不是现实，因为这一切还得看“下个月”的工资支付日公司实际支付给员工工资的情况。

　　该公司的做法可以说是违约和违法的行为。

　　公司有既定的薪资制度，员工接受公司既定的薪资制度，公司依据薪资制度支付工资，这是一种契约行为；从案例本身来看，这个契约事实上是双方业已执行了的。如果一方单独改变了这种既定的默契，当然是一种违约的行为。从法律的角度而言，用人单位录用员工应当签订劳动合同，劳动合同中法定的必备内容就是明确规定工资标准。任何一方改变工资标准，显然是违反劳动合同的行为即违约也违法，如果公司没有与员工签订劳动合同则是违法用工的行为，如果双方签订的劳动合同约定了工资标准而公司单方违约，既是违约行为也是违法行为。劳动法、劳动合同法、劳动合同法实施条例中都有规定，变更劳动合同必须双方协商一致。未经协商而单方变更劳动合同条款的作法属于违约亦违法的行为。

　　从劳动合同法的规定来看，该公司的行为是典型的违法行为。劳动合同法第四条明确规定：“用人单位应当依法建立和完善劳动规章制度，保障劳动者享有劳动权利、履行劳动义务。用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工大会讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。在规章制度和重大事项决定实施过程中，工会或者职工认为不适当的，有权向用人单位提出，通过协商予以修改完善。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告诉劳动者。”公司的所谓薪资新政，显然是劳动报酬、劳动定额等涉及职工切身利益的重大事项范畴，属于本条规定适用的范围。“新政”没有经职工代表大会或职工全体大会讨论，亦未见与工会或职工代表协商而“突然通知”，显然违反了本法规定的程序。按照程序法优于实体法的适用原则，劳动规章制度违反了法定程序即无效。

　　就本案而言，认定为“克扣工资”与认定为“违法”有何区别呢？依照现行法律的规定，“克扣工资”当然是“违法”行为的一种，但是，两者的认定程序、纠正手段以及法律责任后果则不尽相同。违法克扣工资，需要承担的法律后果是依法支付给员工被克扣的部分工资，且须承担补偿或赔偿责任。“违约”或“违法”行为，在我国现行法律制度中，如果不对当事人造成利益的损害则可能不需要承担法律后果。该案认定“克扣工资”则证据不足，因为只有“下个月”才能知道是否出现“克扣”的事实，尚未发生“未足额支付”工资的情况之前，是不能武断认定为“克扣”的。“克扣工资”与否，需要提请仲裁或诉讼或监察，方可认定且使公司承担法律责任，员工不能单方认定公司“克扣工资”且自行追究公司的法律责任。该案认定公司的所谓新政“违法”则证据确凿。认定公司行为属于违反劳动合同法第四条的情形，则不必要通过仲裁或诉讼等法律途径解决问题，而是由工会或职工代表依法提出与公司进行协商即可。当然，如果公司不认同这种协商或协商未果，那么，其法律后果就是公司的薪资新政违法而无效，既然是无效的，公司就不应当执行，如果强力执行既成事实，则“克扣工资”成立。克扣工资成立，员工提请仲裁或诉讼或监察，公司不仅要依照原规定支付工资且要承担赔偿或补偿责任。

　　适逢经济危机，一些用人单位多采用这种“工资减半考核补齐”的方法降低人工成本。这显然不是明智之举。从公司的角度来分析，其实完全可以不这样鲁莽操作。如果认为员工薪资真的过高或公司真的困难而无力支付既定工资，则可以通过正常程序解决。按照现行的法律规定，可以通过“工资协商”机制共同研究减薪问题，据调查，一些公司通过工资协商机制完全可以取得预期效果的。如果工资协商不能达成共识，则可以实行“老人老办法新人新办法”在法律的范围内“变通”降低人工成本。即便是想强制降低人工成本，完全可以不降低“岗位工资”而实施薪资制度“改革”，以改革的名义实施新的“绩效考核”方法。绩效考核是公司人力资源管理的一种方法，亦是公司单方的权利。“工资减半”的做法，显然是缺乏法制观念自恃聪明恶意侵害员工权益的卑劣行为。当然，无论怎样，公司用这样恶意的方法达到降低人工成本的目的，都是不智的。企业的效益不是降低工资能够实现的，问题的关键是怎样提高员工工作积极性使其与企业荣辱与共。节流莫若开源，员工多干点巧干点勤干点，总比你克扣的那么点儿要多得多，何必用拙劣的手法愚弄“自己”的员工呢？！