福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大
福建省人民代表大会常务委员会关于批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》的决定
福建省人大
（1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，根据福州市人民代表大会常务委员会的报请，经过审议，决定批准《福州市城市住宅小区物业管理办法》，由福州市人民代表大会常务委员会颁布施行。
福州市城市住宅小区物业管理办法
（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准）
第一章 总 则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。
本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
第三条 住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主（住户）自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
第四条 市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。
区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。
其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。
第五条 住户享有参与物业管理和良好居住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。
第六条 物业管理公司应当依法经营，其经营自主权、收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。
第二章 物业管理组织
第七条 新建住宅小区入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。
业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。
业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；
（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（三）决定关系业主利益的重大事项；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；
（六）监督业主委员会的工作。
业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。
第八条 业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。
业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。
业主委员会的职责：
（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；
（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；
（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；
（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；
（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；
（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；
（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。
第九条 物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。
第十条 物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。
物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用，合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。
第十一条 物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；
（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；
（四）道路维护，车辆停放秩序管理；
（五）安全保卫和公共生活秩序管理；
（六）专项及特约服务；
（七）其他物业管理事项。
第十二条 物业管理公司的基本权利：
（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；
（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；
（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；
（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。
物业管理公司的基本义务：
（一）依法经营，为住户提供优质服务；
（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；
（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。
第十三条 物业管理公司应当按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。
住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。
未售（租）出的空置房由开发建设单位缴纳物业管理服务费。
第十四条 原有住宅小区的物业管理，经多数住户同意，可以由街道办事处组织当地居民委员会管理，也可以委托物业管理公司或其他专业单位维修、管护物业，所需费用由住户按规定承担。
单位自管住宅小区的物业管理，可以由产权单位自主管理，也可以委托物业管理公司管理。
上列住宅小区可以由所在地街道办事处帮助成立业主委员会，并逐步向专业经营型物业管理过渡。
第三章 物业管理移交
第十五条 新建住宅小区应当严格按照审批的规划设计方案和建筑施工规范，实施综合开发，配套建设。经竣工综合验收合格后，方可交付使用。但竣工验收不视为物业管理移交。
第十六条 开发建设单位向业主委员会移交物业管理前，应向区房地产管理部门提交物业管理实施方案，并负责住宅小区的物业管理；售（租）房时应当与购房人或承租人书面约定双方物业管理的权利义务。
第十七条 新建住宅小区应建立物业管理基本金制度。基本金由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金组成。
物业管理基本金属全体业主共同共有，由业主委员会设立专户储存；未设立业主委员会的，由区房地产管理局设立专户代管。
基本金的使用受市房地产管理部门的监督，专项用于该住宅小区公用设施的维修更新，不得挪作他用。
第十八条 新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。
未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。
第十九条 开发建设单位应当依照本办法规定，向业主委员会移交物业管理，并向业主委员会或其指定的物业管理公司提供小区规划、地下管网、单体建筑及结构设备和其它有关的工程建设资料。
开发建设单位自业主委员会接管之日起，不再承担住宅小区物业管理责任。但保修期内以及其它应当由开发建设单位承担的建筑质量责任。由开发建设单位承担。
第四章 物业维护
第二十条 住户使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改变房屋结构、外观和用途；
（二）不得对房屋的承重结构进行拆改；
（三）不得拆凿楼板和共用墙壁；
（四）不得在过道、楼梯、屋面及其他共用场地搭盖、堆放物品。
第二十一条 住宅小区范围内的环境卫生、花木绿地，业主委员会可以委托物业管理公司或当地环境卫生、园林单位清扫、管护。
住宅小区的生活垃圾的转运由环卫部门负责。
第二十二条 住宅小区的给排水、供电照明、燃气、通讯、道路等市政公用设施的维修、管护，按下列规定办理：
（一）由市政公用专业单位投资建设的，由产权单位负责；
（二）按规定以计量表、楼房外排分接点或有关设施划定维修管护范围的，分别由市政公用专业单位和业主委员会负责；
（三）开发建设单位投资建设的道路、排水、路灯、消防等属于市政基础设施的，或已由市政公用专业单位维修、管护的，分别由政府有关部门和市政公用专业单位负责。
第二十三条 市政公用专业单位对其负责维修、养护的住宅小区物业，应当实行服务责任制，保障各项设施完好。
由业主委员会维修、管护的部分，有安全和技术要求的，应当按照规定委托物业管理公司或市政公用专业单位实施维修、管护，并承担有关费用。
第二十四条 挖掘住宅小区范围内的道路，应当征得业主委员会的同意，经市政管理部门批准，并负责修复或承担修复费用。
第二十五条 住宅小区应当设置必要的安全设施，落实群众性治安防范措施。
第二十六条 原有住宅小区物业管理在交接时，需要维修、补建配套设施的，维修和补建的费用由原开发建设单位、市政公用专业单位、市和区财政一次性拨款筹集；配套设施交接后，应建立专项维修资金，由产权单位、业主筹集。
第五章 法律责任
第二十七条 住宅小区开发建设单位违反本办法第十六条规定的，由房地产管理部门责令限期履行；逾期不履行的，市房地产管理部门不得办理商品房预售。
第二十八条 开发建设单位不按规定拨付物业管理基本金的，由房地产管理部门责令限期拨付，并按每日3‰追缴滞纳金。
第二十九条 违反本办法第十八条规定，不提供物业管理用房或将物业管理用房转让、出租、改作他用的，由房地产管理部门责令改正，并可处以10000元至30000元罚款。
第三十条 未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。
第三十一条 物业管理公司违反本办法，有下列行为之一的，业主委员会可以解除合同；情节严重的，市房地产管理部门可以降低其资质等级，直至吊销物业管理资质证书：
（一）不履行合同的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
第三十二条 违反本办法第二十条、第二十四条规定的，由区房地产管理部门责令停止违法行为，限期修复、恢复。
第三十三条 对无故不交纳物业管理服务费的住户，物业管理公司可以要求其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理公司可以向人民法院起诉。
第三十四条 当事人对行政处理决定不服的，可以依法申请复议或向人民法院起诉；逾期不申请复议或起诉，又不履行处理决定的，由作出行政处理决定的机关申请人民法院强制执行。
第六章 附 则
第三十五条 综合商住楼、高级公寓、别墅区等建筑物，参照本办法委托物业管理公司实施物业管理的，其物业管理标准可以高于住宅小区的标准。
市辖县（市）的住宅小区物业管理，参照本办法执行。
第三十六条 业主大会组织办法、物业管理移交办法和基本金使用管理制度，由市房地产管理局制定，报市人民政府批准后施行。
第三十七条 本办法由福州市人民政府负责应用解释。
第三十八条 本办法自1997年1月1日起施行。
1996年11月29日
商务部关于做好维护国内产业安全工作的指导意见
商务部
商务部关于做好维护国内产业安全工作的指导意见
2004年5月8日
为了深入贯彻党的十六大和十六届三中全会精神，切实做好维护国内产业安全工作，促进我国国民经济持续、稳定、健康发展，提出如下指导意见。
一、维护产业安全工作面临的形势和任务
（一）维护国内产业安全是形势发展的迫切要求。加入世界贸易组织后，我国产业既面临着发展的机遇，也面临着严峻的挑战。经济全球化和科学技术的迅猛发展，使更加广泛的国际合作和更为激烈的国际竞争同时并存，各国围绕市场、资源、资金、人才等方面的争夺更加激烈。全球生产能力相对过剩，贸易摩擦加剧，贸易保护主义抬头。许多国家和地区为了保护本地市场，频繁采用反倾销等贸易救济措施和知识产权保护、技术性贸易壁垒等手段，对我国产业利用两个市场和两种资源造成障碍。做好维护我国产业安全工作在国民经济发展中日显重要和紧迫。
（二）产业安全是我国经济安全的重要组成部分，是国家安全的重要基础。做好维护产业安全工作的主要任务是：为我国产业创造良好的生存环境，使其免受进口产品不公平竞争和进口激增造成的损害；为产业创造正常的发展条件，使各产业能够依靠自身的努力，在公平的市场环境中获得发展的空间，赢得利益，从而保证国民经济和社会全面、稳定、协调和可持续发展。
（三）做好维护产业安全工作要坚持科学的发展观。发展是实现产业安全的第一要务。按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，把产业发展建立在优化结构、提高质量和效益的基础上，做到速度、结构、质量、效益相统一。
（四）提高产业国际竞争力是维护我国产业安全的根本途径。产业国际竞争力主要由核心竞争力、基础竞争力、环境竞争力构成。企业是提高核心竞争力的主体，要紧紧抓住管理创新、成本控制、研发能力三大基本要素，形成自主知识产权和自主品牌，不断增加竞争实力、创新基础和发展动力。政府主管部门和行业组织对提升基础竞争力和环境竞争力负有重要责任，特别是要在可持续发展战略，市场经济法律体系建设，政府管理和基础设施方面为企业创造良好的外部环境，这对于核心竞争力的实现和支持核心竞争力成长具有重要作用。我国作为发展中大国，只有突出核心竞争力、基础竞争力、环境竞争力的全面发展和提升，才能达到全面提升产业国际竞争力的目的。
二、充分运用法律手段维护国内产业安全
（五）贸易救济措施是维护国内产业安全的重要手段。政府主管部门和行业组织要大力普及贸易救济措施法律及与贸易有关的法律、法规知识，提高企业依法维护自身合法权益的意识。指导企业在遇到进口产品数量激增和不正当竞争行为造成产业损害时，主动运用贸易救济措施手段维护自身的合法权益。建立贸易救济措施法律援助机制，为受到损害的企业申请贸易救济措施提供合法的帮助。
（六）促进已采取贸易救济措施的国内产业加快恢复和发展。政府主管部门对已采取贸易救济措施的产业要建立跟踪机制和统计制度，建立定向联系渠道，了解产业的发展变化及结构调整情况，实施动态指导和协调。政府主管部门要积极探索和借鉴国外经验，依法采取必要的扶持政策和措施，使受损害产业加快恢复和发展。
（七）积极应对贸易摩擦。我出口产品在境外遇到反倾销反补贴保障措施调查和其他贸易壁垒案件时，涉案企业要充分运用世界贸易组织规则，积极应诉，维护我国企业的合法权益、争取获得市场经济地位和对我有利的结果。行业组织要积极发挥组织协调和援助作用，为企业提供咨询和指导，必要时，也可以作为行业整体代表应诉。政府主管部门要加强信息服务和对外交涉功能，维护国家和产业的利益。
（八）全面提高运用世界贸易组织规则的能力。对国际贸易中出现的知识产权保护、技术性贸易壁垒、检验检疫等新的贸易保护措施和针对我国的特别保障措施、纺织品限制等手段，企业和行业组织要增强应对能力。一方面要提高自身的生产、技术水平和产品档次，坚持以质取胜和市场多元化战略，跨过壁垒门槛；另一方面可以采取积极稳妥的反限制措施。政府主管部门要加强多双边磋商，积极化解矛盾，要充分运用世贸组织争端解决机制，维护我国产业利益，减少贸易障碍。
三、加强产业损害预警系统建设
（九）建立健全产业损害预警监测机制。做好产业损害预警工作是维护产业安全的有效措施，要分层次、有重点地逐步推进。政府主管部门和行业组织要对重点敏感商品进出口异常及对国内产业的影响进行监测分析；建立重点行业的预警系统，对行业内主要产品的市场供求、价格变化、进出口动态及产业运行效益情况进行跟踪；要充分发挥专家队伍的作用，运用科学的指标和模型分析方法，提高预警监测质量。除国家建立全国性的产业损害预警体系外，各地区、各行业应根据具体情况，制定本地区、本行业的产业损害预警系统建设总体规划和实施方案；确定重点监测产品目录和相应的指标体系，确定重点监测企业，建立专家队伍；编制本地区、本行业的产业损害预警报告，提出应对措施建议。通过预警监测，尽量降低或缩短产业受损害的程度和期间，加快受损害产业的恢复和发展。
（十）搞好产业国际竞争力调查与评价工作。产业国际竞争力调查与综合评价是维护产业安全的基础性工作和产业健康发展的重要前提。政府主管部门和行业组织对国内产业竞争力状况要加强调查研究，建立科学的、符合我国国情的指标体系和评价方法，及时提出综合评价报告和分类指导意见。对国外同类产业主要竞争者的情况要及时跟踪，以利于全面评估国内产业发展状况和在国际竞争中的地位，分析比较我国产业的竞争优势与劣势。及时发布产业国际竞争力动态，指导产业充分利用国际、国内两种资源，两个市场，趋利避害，增强抗风险能力。通过产业国际竞争力调查与评价，为适时采取贸易救济措施提供依据。
四、发挥市场机制作用，创造产业发展的良好环境
（十一）严格市场准入条件，避免无序竞争和资源浪费。低水平重复建设将带来生产能力过剩、市场无序竞争，加剧结构不合理的矛盾，对产业安全和发展极为不利。政府主管部门和行业组织要按照国家产业政策、技术政策、环保政策、能源政策和科学的发展观，综合运用各种手段，包括市场信息发布，制定市场准入法规，实行生态和环境标准以及产品质量认证等，引导调整和优化产业结构，规范竞争秩序。限制、淘汰落后技术产品和企业，鼓励优势产业，高新技术产业，有前途、有市场需求产品的发展，有区别、有目的、科学合理地保护和支持国内产业，建立良好的市场环境和竞争秩序。
（十二）行业组织和具有先进技术的企业要积极推动和参与产品技术标准制订工作。不断完善和提高产品的各项技术、环保、卫生、安全等标准，拓宽技术标准覆盖领域。积极研究、追踪、了解和采用国际标准，不断缩小我国与发达国家存在的差距，促进我国企业提高产品质量和科技含量，增加低消耗、无污染、高附加值产品生产，保证我国经济、社会、环境全面协调发展。
（十三）加强行业自律。行业自律机制的建设和行业竞争行为的规范是提高产业竞争力的重要环节。要加强信用体系建设，规范市场竞争秩序，预防和制止行业垄断、地区封锁以及市场流通中竞相压价等不正当竞争行为。行业组织在加强行业自律方面承担着重要的职责，要建立联络和协商机制，完善合法的行约、行规和承诺制度，加强督导和协调工作。充分发挥市场规则和企业自我约束的作用，使行业自律机制建设更加适应社会主义市场经济的要求。
（十四）积极引导产业建立战略协作关系。战略协作是产业间适应激烈竞争的一种自救方式，对于重新搭建和稳定产业链、保证上下游产业间合理利益，维护产业安全具有重要作用。已采取贸易救济措施的产业尤其要重视与上下游产业建立互利的协作关系，在生产、技术、供应链、价格、合资合作、知识产权以及人才方面加强合作。建立战略协作要以企业为主体，要符合市场经济和公平竞争的原则，政府和行业组织要予以规范和指导。
五、创新方法，强化服务
（十五）加强信息服务和咨询工作。信息服务已经成为指导产业安全工作必不可少的现代化手段，政府主管部门和行业组织要予以足够重视，建立完善的信息服务系统。要提高信息的前瞻性、综合性和准确性，运用形式多样的载体和现代化的传播方式，向企业提供及时、有效的信息服务。广泛开展与世贸组织规则有关的咨询服务工作，将我入世承诺进程、贸易救济措施案件及世贸组织新一轮谈判等情况及时向企业通报，并做好相关法律、规则方面的咨询服务工作。建立咨询服务专家队伍，逐步规范和提高咨询水平。
（十六）加强培训和人才培养。政府主管部门和行业组织要重视宣传和培训工作，有规划、有针对性地组织开展各项培训交流工作。求真务实，不走过场，提高培训水平和效果。要积极创造新的培训交流方式，改善培训方法，探索产、学、研相结合的培训交流方式，培养一大批产业安全工作急需的专业人才。
（十七）研究和借鉴国外维护产业安全的做法和经验。维护产业安全工作是在新的国际形势下一项新任务，政府主管部门和行业组织要加强调查研究，借鉴其他国家和地区的成熟做法，增加与国外政府及行业组织间的学习交流和考察。拓宽思路，创新方法，借鉴和运用国际惯例，不断提高维护国内产业安全工作的水平和质量。
六、建立健全维护产业安全工作机制
（十八）政府主管部门要加强对产业安全工作的指导和协调。要加强与产业的联系，经常听取产业的意见和建议。政府主管部门与相关行业可以建立联席会议机制，还要建立与重点企业的联系制度，加强信息沟通与指导协调。根据不同产业的具体情况，实施分类指导，遵循市场经济规律，使具有一定优势的产业加快发展，使竞争力尚有差距的产业得以尽快调整和提高。要充分发挥商务部驻外经商参处的窗口作用，为国内产业提供驻在国家和地区的政治、经济、产业、市场动态情况，并对维护国内产业安全提出建议。加强与海关、质检、统计等有关部门的合作，及时沟通信息，分析产业安全面临的形势与问题，提出应对措施和建议。
（十九）建立政府主管部门与行业组织的协调配合机制。政府主管部门要经常听取行业协会、商会等机构反映的意见和建议，并认真研究解决。行业组织要发挥好政府与企业之间的桥梁和纽带作用，转变观念，转换机制，不断增强产业代表性和凝聚力。充分发挥行业组织在维护国内产业安全工作中的协调、组织、服务、代表作用。有条件的行业协会可以设立专门的产业安全协调指导机构，更好地为行业内广大企业服务。各行业组织之间要加强联系与配合，特别是上下游产业之间、行业协会与进出口商会之间要加强信息沟通，互相取长补短，密切配合，共同应对贸易摩擦，维护国家和产业的长远利益。
（二十）动员全社会力量，共同做好维护产业安全工作。要发挥研究机构、大专院校及各方面专家的作用，加强对产业竞争力及产业安全问题的理论研究，不断提出更科学的、符合国际惯例的竞争力评价方法及维护产业安全的途径和手段。充分发挥律师事务所、会计师事务所及其他社会咨询机构的作用，为企业提供法律、财务等各方面的咨询和服务，把维护产业安全的工作提高到一个新水平。
