对现行商品住宅共用部位共用设施设备维修基金管理制度的反思
王兴敏
在我国，随着商品化住房制度的确立，住宅的生产、交换、取得均已纳入社会主义市场经济体系中，大量的商品住宅成为城镇居民重要的消费或投资需求，人们通过购买行为取得商品住宅楼之一部分（或居住单元）产权而成为房屋所有权人后，其在对住宅的自用部位和自用设备享有专有所有权的同时，也与其它所有权人就同一建筑物的共用部位、共用设施设备形成了共有法律关系，即房屋所有权人对共用部位、共用设施设备享有共有所有权。但由于共用部位、共用设施设备作为建筑物整体不可或缺的共用部分，其具有不可分割性，每一名房屋所有权人不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，且每一名房屋所有权人的自用部位、自用设备与共有性质的共用部位、共用设施设备共同构成了物理形态的建筑物结构整体，共用部位、共用设施设备的维修使用直接关系着对自用部位、自用设备的利用程度。因此，如何对住宅共用部位、共用设施设备实施及时有效的维修养护，以延长建筑物的使用寿命，保障自有房产的保值、增值，成为每一名房屋所有权人面对的一个现实问题。其中这就涉及各产权人如何公平合理地承担维修养护费用。对此，国家建设部先后颁布了《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等一系列规范性文件，对住宅维修养护范围、责任及费用承担等做了相对原则的规定。1998年11月9日建设部、财政部发布的《住宅共用部位、共用设施设备基金管理办法》则意味着我国针对住宅共用部位、共用设施设备的维修养护建立维修基金制度。该办法主要对维修基金的筹集、管理、使用等做了明确的规定，操作性比较强，但对于该办法中的一些细节，笔者认为欠缺有关法律、技术层面的考虑，故在实际操作中容易出现问题。以下笔者加以分析，并提出相应建议，以供参考：
一、共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理
根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）第五条之规定，商品住房销售时，购房者应当按购房款2-3%的比例交纳维修基金。可见，购房者缴纳维修基金是以购房款为基数计取的，但笔者认为以此做为计取基数有失公平。
1、根据《管理办法》第3条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位、外墙面、门厅、楼梯间等，共用设施设备则指建设费用摊入住房销售价格的上下水管道、落水管、水箱、电梯......以及共用设施设备的房屋等。商品住房开发单位在进行商品住房价格核算时，已将上述共用部位、共用设施设备的建设费用摊入成本，这些成本与征地和拆迁安置补偿费、前期费用等相关费用构成开发成本。开发成本、税金和利润三部分构成了商品住房的基准价格，但销售单位在实际出售中，还根据每一名购房者购买的居住单套住房的区位差别（如楼层、朝向、采光等因素）进行基准价格调整，即销售价格并不等于基准价格，而造成两种价格不同的是由于每一名购房者享有专有所有权的自用部位处于同一建筑物的不同楼层、不同朝向等区位因素差异造成的。但共用部位、共用设施设备做为购房人共有所有权的对象，对于每一名购房人而言无区位差异。另外，根据建筑物区分所有权理论，购房人均对具有共用部分性质的共用部位、共用设施设备享有共同使用的权利，而这种权利也发生非因区位因素而差别。因此，购房人在对无差异的共用部位、共用设施设备享有并行使权利时，其因维修义务而产生的维修基金的计取基数也应是一致的，例如：基准价格为1000元/m2的商品住房，二楼一名购房人的购房款为1000元/?（即上下浮动为零），则提取维修基金为20-30元/m2，但如果三楼一住户销售价格为1150元/m2（即上浮15%），则须提取维修基金23-34.50元/m2，二户维修基金相差3-4.50元/?。显然，二者对无权利的共用部位、共用设施设备承担了有差别的维修义务，这明显有悖于权利、义务相一致的原则。
2、购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
3、维修基金做为专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造之资金，其设立的根本目的是保障住房售后的维修管理。在未建立维修基金制度前，根据《城市异产毗连房屋管理规定》，对房屋共有部位的修缮，由房屋所有权人按份额比例分担，但《管理办法》实施后，维修基金按《管理办法》第五条规定是按购房款比例计取的，如果维修基金不敷使用时，又该如何筹集呢？根据《管理办法》第11条2款规定，应按业主（即购房人）占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。在这里，可明显看到，按建筑面积续筹则完全排除了始建维修基金计取基数（购房款）所包含的可变因素。在购房人对共用部位、共用设施设备享有权利、承担义务均不变的情况下，购房人在缴纳维修费用的标准却出现了不一致（即含可变因素的购房款与建筑面积两种标准），这是不合理的。
二、在现行条件下，维修基金缴存方式不合理
根据《管理办法》第五条、第九条之规定，维修基金由销售单位在商品住房销售时收取，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交由房地产行政主管部门代管，但笔者认为这种缴存方式容易出现监控不力，且基金缴存失控。
1、销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发
过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。
2、将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主
管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，根据《管理办法》第9条之规定，就造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。
有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修
基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
三、维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，笔者认为，此时应使用维修基金中属专用楼梯的房屋所有权人缴纳的那部分资金，否则，将会使专用楼梯的非受益者分担专用楼梯受益者的修缮义务，这是不公平的。因此，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
四、建议
1、根据以上对维修基金提取基数的分析论述，在向购房人收取维
修基金时，应力争客观、公正、真实，减少或杜绝可变因素，故维修基金应按商品住房的基准价格的比例收取。
2、维修基金的缴存应脱离销售单位这一环节，从而减少维修基金
的缴存风险，考虑我国的物业管理尚处于规范阶段，维修基金应直接由房地产行政主管部门按规定收取并代管。
3、根据《物业管理条例》，维修基金制度已具有法律地位，其使用
的是否公平、合理，将直接影响每一名业主的切身利益，故应完善维修基金使用管理，尤其是明确全体共用部分和一部共用部分的分类及其范围和相对应的维修基金使用原则等。
参考文献：《现代建筑物区分所有制研究》 陈华彬
《物权法沦》 王利明
《中国物权法研究》 梁慧星
江西省卫生厅关于印发江西省卫生服务能力建设工程目标考评暂行办法的通知
江西省卫生厅
江西省卫生厅关于印发江西省卫生服务能力建设工程目标考评暂行办法的通知
赣卫规财发〔2008〕6号
各设区市卫生局、省直医疗卫生单位、厅机关各有关处室：
为切实加强卫生服务能力建设，进一步落实工程各项目标任务，根据《江西省卫生服务能力建设工程实施方案(2008-2010年)》，经研究，对全省卫生服务能力建设工程实施目标考评。现将《江西省卫生服务能力建设工程目标考评暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。
附件：江西省卫生服务能力建设工程目标考评暂行办法.doc
江西省卫生厅
二00八年六月三日
附件：
江西省卫生服务能力建设工程目标考评暂行办法
第一章 总 则
第一条 为切实推进卫生服务能力建设工程，确保各项目标任务如期完成，全面提高全省医疗卫生单位服务能力和水平，依据《江西省卫生服务能力建设工程实施方案（2008-2010年）》，制定本办法。
第二条 卫生服务能力建设工程目标考评（以下简称目标考评），是指目标考评主体运用一定的评价方法，对卫生服务能力建设工程执行过程及其完成结果进行的年度综合性考核及结果评价。
第三条 建设单位应定期对本单位工程执行进度、完成质量、组织管理及建设成效进行考核、分析，并按照上级卫生行政部门要求提交自评报告。工程完成后，要全面进行总体评估。
第四条 目标考评遵循“公平性、透明性、效能性、激励性、导向性”原则。
第五条 卫生行政部门在建设单位自评的基础上，对工程进行全面考评或重点考评，并采取现场考评与非现场考评相结合的办法实施考评工作。
第二章 目标考评内容与方法
第六条 目标考评按照指标适用范围和考评内容，设置为管理、业务、效能三大指标体系。其中管理指标为共性指标，业务指标和效能指标为个性指标。在统计分析或专家咨询的基础上，科学确定目标考评指标体系的权重。
（一）管理指标是考评工程组织管理、资金活动及财务管理、目标分解与落实、工程进度与信息编报情况的指标。
（二）业务指标是考评目标任务执行情况的指标，是重要与关键的指标。
（三）效能指标是考评工程实施产生的社会、经济效益的指标。
考评表格见附表1。
第七条 目标考评的具体内容主要包括：
（一）目标任务完成情况，包括业务用房、设备配置、人员培训、技术和管理等五个方面所规定的目标任务数量和质量完成情况。
目标考评指标以《江西省卫生服务能力建设工程实施方案（2008-2010年）》及《江西省卫生服务能力建设工程目标手册》为依据。主要包括：
1、公共卫生服务能力建设44项目标任务；
2、农村卫生服务能力建设16项目标任务；
3、社区卫生服务能力建设9项目标任务；
4、城市医疗服务能力建设34项目标任务；
5、卫生监督执法能力建设11项目标任务。
（二）工程组织管理情况，包括各级卫生行政部门及医疗卫生单位服务能力建设领导机构、责任分工、对建设工程的重视程度、组织协调力度、目标分解、基线调查、实施方案及年度工作方案的制定与落实等。
（三）建设资金使用和财务管理情况。包括争取与落实公共卫生机构财政补助政策，统筹和整合卫生投入情况，以及项目专项资金到位与使用情况、资金使用的合规性等。
（四）工程实施的效果，包括工程实施所带来的社会效益、经济效益以及工程持续影响等。
（五）工程进度与信息编报情况，包括定期工程进度报表、建设动态信息编报以及媒体相关信息披露等。
（六）其他考评内容。
第八条 目标考评实行定性考评与定量考评相结合，业务考评与管理考评、效能考评相结合的方式。在此基础上，采用评分法给出量化的目标考评结果，提高目标考评结果的可比性。
具体方法包括：
（一）比较分析法。通过对工程执行结果与实施方案预定目标、工程基线与工程实施后等情况进行对比分析，以考核目标任务完成情况和工程实施效果。
（二）因素分析法。通过对目标任务执行和工程效果的各种影响因素进行分析，以综合评价目标任务完成情况和工程实施效果。
（三）公众评价法。通过问卷、访谈、专家咨询、抽样调查等形式，对难以直接量化的考评指标确定分值。
（四）投入产出法。通过对工程投入与产出的对比分析，综合考核工程执行成效。
实施目标考评时可根据建设工程具体项目的特点和管理要求，选择一种或多种考评方法。
第九条 对各设区市卫生局、省直医疗卫生单位实施考评的指标由省卫生厅确定，辖区内实施考评的指标由同级卫生行政部门确定。
第三章 组织实施
第十条 目标考评应遵循统一组织、分级实施的原则。
各级卫生行政部门统一组织本级卫生服务能力建设工程目标考评工作。
省卫生厅每年组织定期检查，并负责各设区市卫生局、省直医疗卫生单位实施卫生服务能力建设工程年终目标考评工作；设区市及以下卫生行政部门负责本级及以下实施卫生服务能力建设工程年终目标考评工作；各建设单位按要求开展年终自评工作。
第十一条 目标考评工作分准备阶段、实施阶段和报告阶段。具体可分为以下步骤：
（一）组织准备。重点是确定考评实施机构，落实考评人员。
（二）拟定方案。考评实施机构应明确考评项目、对象、依据、指标、方式方法、组织分工、工作进度等。若进行现场考评，应拟定工作日程表并提前通知建设单位。
（三）具体实施。考评人员按考评要求，收集、整理、分析工程执行过程的业务资料及其它资料，并根据确定的指标及权重进行初步评价。
（四）专家分析。必要时应组织专家组对目标考评工作中发现的重点、难点和疑点问题，组织专门讨论，形成一致意见。
（五）交换意见。目标考评实施主体应就目标考评中发现的成功经验、存在的问题及考评结论等与建设单位或其主管部门进行沟通，以使双方对目标考评结论形成共识。
（六）撰写和提交报告。实施目标考评的部门应按照规定的格式和要求撰写并提交《卫生服务能力建设工程目标考评报告》（格式见附表2），做到内容完整、依据充分、客观真实。
（七）结果反馈。组织目标考评的部门或机构应以适当形式向建设单位或其主管部门反馈考评结果。
第十二条 考评人员应严格按照考评工作要求，遵守考评纪律，独立开展工作，不得影响被考评单位正常业务的开展。
建立考评工作责任制。考评人员应保证考评结果的客观、公正，并在目标考评报告上签字确认。
第四章 结果应用
第十三条 各级卫生行政部门、建设单位根据目标考评结果，及时总结建设工程管理经验，加强内涵建设，不断提高服务能力。
第十四条 发现典型，推广经验。年终对完成目标任务优秀的地区和单位，省卫生厅予以表彰和奖励；对不能按计划完成目标任务的，予以通报直至取消下一年度项目安排。各建设工程完成后，将根据考评方案进行评估和验收。
第十五条 目标考评结果将作为安排以后年度卫生专项资金项目的重要参考依据，以优化项目资金支出结构,合理配置资源。
第十六条 建立卫生服务能力建设工程目标考评信息公布制度，目标考评结果经卫生行政部门确认后在一定范围内予以公布。
第五章 附 则
第十七条 各设区市卫生局根据本办法制定本地区卫生服务能力建设工程目标考评实施办法。省卫生厅相关处室制定对口卫生服务能力建设工程目标考评细则。
第十八条 本办法由省卫生厅负责解释。
第十九条 本办法自印发之日起实施。
附表：1、卫生服务能力建设工程目标考评表
2、卫生服务能力建设工程目标考评报告
附表1：
卫生服务能力建设工程目标考评表
考评单位：
指标体系 权重系数 考评内容 分值 考评办法 得分 备注
管理指标
业务指标
效能指标
说明：1、管理指标为共性指标，由建设工程领导小组办公室统一制定考评办法。
2、业务指标按《江西省卫生服务能力建设工程目标手册》中的指标构成，提出分值和具体考评办法。
3、效能指标从工程实施所产生的社会、经济效益以及工程持续影响方面提出若干个代表性指标，并提出分值和具体考评办法。
4、该考评表以年度为单位制定印发。
附表2：
卫生服务能力建设工程目标考评报告
考评类型：□年度考评 □结果考评
考评方式：□卫生行政部门考评 □单位自评
工程名称：
建设单位：
主管部门：
考评时间：
江西省卫生服务能力建设工程领导小组制
填报说明
一、本报告由考评组组织填写，所有内容必须客观真实。
二、封面填写说明
（一）“考评类型”：在项目所属类型前的方框内打√。
（二）“工程名称”：须与《江西省卫生服务能力建设工程目标手册》中的带
（ ）项目名称一致，如：疾病预防控制能力建设。
（三）“建设单位”：名称用全称填写。如考评卫生行政管理部门，则建设单位为xxx卫生局。
（四）“主管部门（单位）”：名称用全称填写。
（五）“考评方式”：在项目所属考评方式前的方框内打√。
（六）“考评时间”：为考评开始实施时间至提交目标考评报告的起止时间。
三、报告内容编写说明
（一）“工程执行情况”：对目标任务完成情况、工程组织管理情况、建设资金使用和财务管理情况、工程实施的效能等进行总括描述。
（二）“考评依据与过程”：填列目标考评所依据的实施方案及目标执行相关数据的来源；阐述考评实施过程中的主要工作环节及重点问题的解决过程。
（三）“考评结果”：结合目标任务完成数量与质量、工程组织管理、资金管理与财务管理、工程实施的经济社会效益等给出量化结果，并对工程执行过程及结果给出明确的考评结论。
（四）“建议”：针对考评过程中发现的问题及其成因提出对策建议。
一、工程基本情况
工程负责人 姓名： 职务： 联系电话：
建设单位地址
工程起止时间 开始时间 年 月 日 截止时间 年 月 日
是否成立领导小组（ ） 是否分解落实目标责任（ ） 是否制定实施方案（ ）
是否制定考核细则（ ） 是否完成基线调查（ ） 项目专项资金到位、
（ ）万元
其中：中央财政
（ ）万元 省级财政
（ ）万元 市级财政
（ ）万元
二、工程执行情况
三、考评依据与过程
四、考评结果
考评指标 评分标准 考评得分
管
理
考
评 1.1
（1）
（2）
（3）
…
1.2
（1）
（2）
（3）
…
管理考评得分小计
业务
考
评 2.1
（1）
（2）
（3）
…
2.2
（1）
（2）
（3）
…
2.3
（1）
（2）
（3）
…
业务考评得分小计
效
能
考
评 3.1
（1）
…
3.2
（1）
…
3.3
（1）
（2）
…
效能考评得分小计
考评综合得分
五、考评结论
六、建议
七、考评组人员名单
姓 名 单 位 职务或职称 签 字
