城市房地产抵押管理办法
建设部
城市房地产抵押管理办法
1997年4月27日经第四次部常务会议通过
第一章 总 则
第一条 为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。
第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。
地上无房屋（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第四条 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
第五条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。
依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第七条 国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。
省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。
第二章 房地产抵押权的设定
第八条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（三）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（五）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（六）依法不得抵押的其他房地产。
第九条 同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。
抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。
房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。
第十条 以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。
第十八条 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。
法律、法规另有规定的除外。
第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应不继续履行原抵押合同。
第三章 房地产抵押合同的订立
第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。
第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：
（一）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；
（二）主债权的种类、数额；
（三）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（四）抵押房地产的价值；
（五）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（六）抵押期限；
（七）抵押权灭失的条件；
（八）违约责任：
（九）争议解决方式；
（十）抵押合同订立的时间与地点；
（十一）双方约定的其他事项。
第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。
第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
（二）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工进度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
第四章 房地产抵押登记
第三十条 房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件；
（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（二）抵押登记申请书；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起十五日内作出是否准予登记的书面答复。
第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应不在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
第五章 抵押房地产的占用与管理
第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。
第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
第三十九条 抵押入占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。
抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
第六章 抵押房地产的处分
第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
（一）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人，受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（四）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（五）抵押合同约定的其他情况。
第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。
第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
法律、法规另有规定的依照其规定。
第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：
（一）抵押权人请求中止的；
（二）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（三）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（四）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（五）其他应当中止的情况。
第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（五）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
第七章 法律责任
第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。
第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。
第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人有权向折迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以向人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直至法院作出判决为止。
拆迁期限届满，若法院尚未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。
第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。
第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。
关于印发《国内贸易部直属企业内部审计工作规定》的通知
国内贸易部
关于印发《国内贸易部直属企业内部审计工作规定》的通知
（注：根据1996年7月26日《国内贸易部直属事业单位内部审计工作规定》将本规定第十一条废止。）
部直属企业、事业单位，国家粮食储备局，国家物资储备局：
为了加强对部属企业内部审计工作的组织领导，根据《中华人民共和国审计法》和其他有关规定，我部制定了《国内贸易部直属企业内部审计工作规定》，现予发布，请组织实施。在实施过程中，有什么问题和意见，请及时函告驻部审计局。
附件：国内贸易部直属企业内部审计工作规定
第一条 为了加强对部属企业内部审计工作的组织领导，根据《中华人民共和国审计法》和其他有关规定，制定本规定。
第二条 部属企业作为面向市场，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展，依法承担法律责任的经济实体，要确保国有资产的保值、增值和安全有效地使用，如实反映资产和损益的真实性，改善经营管理，提高经济效益，必须建立内部审计制度。
第三条 内部审计机构设置和人员配备：
（一）部属公司注册资金在1000万元以上（含1000万元），所属二级公司（包括全资子公司、控股或实际拥有控制权企业、联营企业，下同）在五个以上（含五个）的，要建立独立的审计机构，配备3名以上（含3名）审计人员；
（二）部属公司注册资金在1000万元（含1000万元）以上，所属二级公司在五个以下的，要配备专职审计人员；
（三）其他公司要配备兼职审计人员。
部属集团公司应当根据需要建立在董事会领导下的审计委员会。
第四条 内部审计机构的主要任务：
（一）对企业与财务收支和经济效益有关的经济活动进行审计，以促进企业遵守财经法纪，认真履行经济责任，保证国有资产保值、增值；
（二）按照有关规定，对企业对外投资组建的经济实体的财务收支、经济效益进行审计，维护企业利益；
（三）对企业内部实行的经济责任制度及下属企业内部控制制度的建立健全和执行情况进行审计；
（四）按照干部管理权限，对下属企业法人代表的经营业绩及离任经济责任进行审计；
（五）对权限范围内的基本建设项目进行审计；
（六）组织指导本公司系统内部审计工作；
（七）领导交办的其他需要内部审计实施的事项。
第五条 内部审计机构和人员的主要职权：
（一）根据内部审计工作的需要，要求有关单位按时报送计划、预算、决算、报表和有关的文件、资料；
（二）审核凭证、账表、决算，检查资金和财产、检测财务会计软件，查阅有关文件和资料；
（三）参加有关会议，参与企业各项经营决策措施的制订；
（四）对审计涉及的有关事项，进行调查并索取有关的文件、资料等证明材料；
（五）对正在进行的严重违反财经法规、严重损失浪费的行为，提请本单位负责人做出临时的制止决定；
（六）对阻挠、妨碍审计工作以及拒绝提供有关资料的，经单位领导批准，采取封存帐册、资产等临时措施，并提出追究有关人员责任的建议；
（七）提出改进管理、提高效益的建议以及纠正、处理违反财经法规行为的意见；
（八）对严重违反财经法规和造成严重损失浪费的直接责任人员，提出处理的建议，并按照有关规定，向上级内部审计机构或者审计机关反映；
（九）检查监督被审计单位对审计结论的执行情况，必要时可开展后续审计，查明原因，督促审计意见、结论和决定的执行；
（十）内部审计机构所在单位可以在管理权限范围内授予内部审计机构经济处理、处罚的权限。
第六条 内部审计人员要依照国家审计、财经法规和企业管理制度进行审计，客观反映企业经济活动情况，查错防弊，就企业经营管理中存在的问题提出解决意见和办法，向企业领导提出审计报告；根据企业的需要，为领导提供各种决策依据和信息，帮助企业用好国家赋予的政策和权利。
内部审计人员要忠于职守，实事求是，秉公办事，不得滥用职权、徇私舞弊。
第七条 专职内部审计人员的外勤工作可给予适当补贴，补贴标准比照当地审计机关的有关规定执行。兼职审计人员的外勤补贴由所在单位根据实际情况自行确定。
第八条 内部审计机构的组织领导：
（一）企业内部审计机构和审计人员，在审计署驻部审计局和企业主要负责人的领导下，组织审计制度的实施。驻部审计局对部属企业内部审计工作开展和企业落实审计组提出的整改措施等情况进行检查和指导，并及时将部属企业内部审计工作的开展情况向部领导报告。
（二）各总公司审计负责人的任免、调动要事先征求驻部审计局的意见，并报送有关备案材料。
（三）驻部审计局负责受理部属企业内部审计机构审计的单位提出的复审要求。
（四）企业主要负责人要加强对内部审计工作的领导，为审计人员创造一定的工作条件，支持内部审计工作开展，积极采纳审计意见。
（五）企业内部审计人员依法行使职权，受国家法律保护，任何单位和个人不得借故设置障碍，妨碍审计人员履行职责。
第九条 内部审计工作报告制度：
（一）根据驻部审计局的年度审计工作要点，结合企业的具体情况，制定审计项目和审计调查计划，于每年3月底前报驻部审计局；
（二）重大审计事项的审计决定要抄报驻部审计局；
（三）制定适用于本公司系统有关审计业务方面的规章制度，报本单位领导批准后执行，并报驻部审计局备案；
（四）按规定及时报送各项报表，审计工作信息，简报及动态和年度工作总结等资料。
第十条 内部审计工作例会制度：
（一）驻部审计局每年召开一次审计工作会议，采取多种形式不定期组织汇报、学习、交流活动；
（二）各企业要定期召开所属单位审计工作会议或组织学习审计、财经方面的法规，及时掌握和了解新情况、新问题，贯彻执行有关会议和文件精神；
（三）部直属企业领导要及时召开有关审计方面的会议，听取汇报，研究工作，解决问题。
第十一条 部属事业单位可参照本规定执行。
第十二条 本规定由驻部审计局负责解释。
第十三条 本规定自发布之日起施行。
