鞍山市城市住宅区物业管理办法
辽宁省鞍山市人民政府
鞍山市人民政府令第144号
《鞍山市城市住宅区物业管理办法》业经2005年2月7日鞍山市第十三届人民政府第36次常务会议通过，现予公布，自2005年4月1日起施行。
市长：张杰辉
二00五年二月二十八日
鞍山市城市住宅区物业管理办法
第一条 为加强和完善城市物业管理，规范物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及其他有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的城市物业管理。
第三条 本办法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。
本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主是指物业所有权人。
本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
第四条 鞍山市房产局是全市城市住宅区物业管理行政主管部门，县（市）房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业管理行政主管部门。
其他有关行政管理部门和街道办事处（镇人民政府）在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。
第五条 新建住宅区应当实行物业管理。
城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进行设计，并符合物业管理的要求。规划设计方案应包含如下内容：
（一）建筑面积在2万平方米以上5万平方米以下的住宅区，建设单位应提供不少于110平方米的物业管理用房。建筑面积在5万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于10平方米的物业管理用房；
（二）提供自行车场、停车场等共用设施设备和共用场地。
提供的物业管理用房，应充分考虑办公及群众办事方便。
第六条 原有住宅区私房比例达到70%以上且共用设施设备齐全的，可以实行物业管理。
配套设施不全的，应当与社区建设相结合，由政府投资、社会力量投资或自管房单位投资负责组织完善。
物业管理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应提供不少于80平方米的物业管理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业管理用房。
第七条 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
新建住宅区，包括分期建设或者两个以上（含两个）单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。如该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应向物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。物业管理行政主管部门应当按照本条第二款的规定划分物业管理区域，并登记备案。
尚未划分或者需要调整物业管理区域的，物业管理行政主管部门应当会同当地街道办事处，按照本条第二款的规定，结合物业的具体布局划分物业管理区域，并登记备案。
第八条 建设单位在预售房屋之前，应当参照建设部制定的示范文本，制定业主临时公约，作为房屋销售合同的附件。业主临时公约应当对物业的使用和维护管理、业主义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人的合法权益。
第九条 建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
归全体业主所有的配套设施设备主要包括：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；
（三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）；
（四）物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；
（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第十条 新建住宅区在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当实施前期物业管理。
前期物业管理工作由建设单位按国家有关物业管理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。
第十一条 原有住宅区实施物业管理的，前期物业管理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产管理单位提供物业管理服务；公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业管理企业实行物业管理，由物业使用人缴纳物业管理服务费。
第十二条 前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同终止。
第十三条 售出的房屋建筑面积达到50%以上的新建住宅区和达到物业管理条件的原有住宅区，在达到上述条件30日内，建设单位或管房面积最大的房产管理单位应当书面报告物业管理行政主管部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位或管房面积最大的房产管理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。
物业管理行政主管部门接到书面报告或业主的书面要求后，应通知物业所在地街道办事处（镇人民政府）按照有关规定，指导业主、建设单位（包括公有房屋出售单位）组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。
第十四条 在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建设单位应将归全体业主所有的配套设施设备移交给业主委员会。
经全体业主所持投票权三分之二以上通过，业主委员会可以与已实施前期物业管理的物业管理企业重新签订物业服务合同，也可以采取招标等方式与其他物业管理企业签订物业服务合同。未组建业主委员会的，经全体业主同意，可以按上述规定办理。
第十五条 首次业主大会的投票权，应按业主拥有的房屋所有权证计算，每一房屋所有权证计一票。暂未办理房屋所有权证或房屋未售出的，按其拥有的房屋套数计算，每套计一票。业主可以书面委托物业使用人代为行使投票权。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。经业主大会决定可以由7至15人的单数委员组成。业主委员会设主任1人、副主任1至2人，由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会每届任期最长为3年，任期期满前2个月应筹备选举新一届业主委员会。业主委员会委员可以连任。
第十七条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列材料到市、县（市）物业管理行政主管部门备案：
（一）业主委员会备案申请（说明业主大会会议过程及会议决定）；
（二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员名单；
（五）业主委员会选票统计结果。
上述（一）、（五）两份文件需由业主委员会全体委员签字。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，需重新备案。
第十八条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内通告，接受业主的质询。
第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。
第二十条 物业管理企业实行资质管理制度。成立物业管理企业必须经物业管理行政主管部门资质审查，并经工商行政管理机关登记注册，领取营业执照。
未经物业管理行政主管部门资质审查并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。
第二十一条 业主、物业使用人违反本办法或业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止；相关业主、物业使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第二十二条 在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业管理企业单独签订保管合同。
第二十三条 原由物业管理企业进行物业管理的住宅区出现弃管时，应暂由街道办事处对小区的环境卫生进行清扫保洁，并按未实施物业管理的住宅区的保洁标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。
第二十四条 物业管理企业收取物业管理服务费实行收费许可证制度。收费项目及标准必须公布。
业主必须按照物业服务合同向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。
第二十五条 新建住宅区和实行物业管理的原有住宅区物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定价格，并报物价主管部门备案；原有实行政府指导价收费的住宅区，经业主与物业管理企业协商一致，也可重新协商确定价格，并报物价主管部门备案。
第二十六条 物价行政主管部门会同物业管理行政主管部门负责物业服务收费的监督管理工作。
物价行政主管部门应会同物业管理行政主管部门遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，提出物业服务收费参考价格。
第二十七条 违反本办法第五条规定，未提供物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令建设单位向业主委员会提供物业管理用房，并处10万元以上20万元以下罚款。
第二十八条 业主违反本办法第二十四条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业可以按照应缴金额的0.3％，按日加收滞纳金。
拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。
第二十九条 违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。
第三十条 违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十一条 物业管理行政主管部门及其他有关部门和单位的工作人员，利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第三十二条 本办法中未涉及的前期物业管理招标投标管理、业主大会、物业管理企业资质管理等其他物业管理事项，按国家、省有关规定执行。
第三十三条 我市行政区域内的写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。
第三十四条 本办法自2005年4月1日起施行。
深圳市人民政府办公厅印发深圳市对口支援新疆资金管理办法的通知
广东省深圳市人民政府办公厅
深圳市人民政府办公厅印发深圳市对口支援新疆资金管理办法的通知
各区人民政府，市政府直属各单位：
《深圳市对口支援新疆资金管理办法》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。
深圳市人民政府办公厅
二○一一年十月九日
深圳市对口支援新疆资金管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范和加强深圳市对口支援新疆喀什市和塔什库尔干塔吉克自治县（以下简称塔县）资金（以下简称援疆资金）的管理，根据中央、国务院和省委、省政府关于进一步加强和推进对口支援新疆工作的战略部署，按照深圳市委办、市府办《关于印发〈深圳市2010年对口支援新疆工作实施方案〉的通知》（深办发〔2010〕6号）的总体要求和有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称援疆资金是指深圳市按照中央有关规定安排的对口支援新疆财政性资金。
第三条 严格执行国家有关援疆资金管理使用规定，实行统筹安排、统一管理的原则安排对口援疆资金。深圳市对口支援工作领导小组负责援疆资金的统筹安排。深圳市对口支援新疆工作领导小组办公室（以下简称深圳市援疆办）负责援疆项目年度计划（即援疆资金安排计划）下达。深圳市财政委对援疆资金实行统一管理，设立对口支援新疆资金专户，实行专款专用、专户管理、科学调配、统一拨付，强化援疆资金监管，确保援疆资金安全，提高援疆资金使用效益。深圳市审计局负责援疆资金的审计监督。
第二章 援疆资金的来源
第四条 年度援疆资金规模按中央财政规定的基数和增长率安排。资金来源包括市区财政预算安排的资金，以及向社会募集的其他援疆资金。
第五条 上级财政下拨用于对口支援新疆的专项资金划入援疆资金专户。
第三章 援疆资金的使用
第六条 援疆资金分为直接援建项目资金、间接援建项目资金、专项帮扶项目资金三类。
（一）直接援建项目资金是指深圳市组织实施工程建设，向受援方“交钥匙”的工程项目的建设资金。
（二）间接援建项目资金是指深圳市委托受援方代建或组织实施的富民安居、民生工程、农村、农业基础设施等“交支票”项目的建设资金。
（三）专项帮扶项目资金是指工程项目以外的为受援地提供专项帮助扶持的项目资金。
第七条 援疆资金的使用范围包括：
（一）城乡环境改善、保障性住房和安居富民及富民兴牧、学校、医院（卫生院）、社会公益等公共服务设施及社会事业项目。
（二）产业园区、批发市场基础设施及城市道路等建设项目。
（三）农村、农业基础设施及公共配套设施项目，农业产业扶持项目。
（四）支医支教、双语培训、干部人才选派、干部和人才专业培训、职业技能和就业培训、社区阵地建设等项目。
（五）援疆规划编制、政策研究、文化交流、经贸合作及项目建设管理等服务项目。
（六）经深圳市对口支援工作领导小组同意，列入援疆项目年度计划和对口支援双方协商的其他项目。
第四章 援疆资金的审批程序
第八条 由深圳市对口支援新疆工作前方指挥部（以下简称深圳市援疆前方指挥部）会同受援地相关单位，根据《深圳市对口支援新疆喀什市、塔什库尔干塔吉克自治县综合规划》（以下简称《援疆综合规划》），于上年度10月底前编制完毕援疆项目年度计划，提出援疆项目资金安排方案报深圳市援疆办。
第九条 深圳市援疆办将援疆项目年度计划分送市发展改革委和市财政委审核后，形成正式审核意见上报深圳市对口支援工作领导小组审定。经深圳市对口支援工作领导小组审查批准的援疆项目年度计划由深圳市援疆办组织下达给深圳市援疆前方指挥部，抄送市发展改革委、财政委和审计局。
第五章 援疆资金的拨付
第十条 援疆项目资金由深圳市援疆前方指挥部按照已批准的援疆项目年度计划，根据项目进度及资金需求情况，向深圳市财政委提出用款申请，深圳市财政委按照“预算管理、进度管理、余额管理、授权管理”的原则进行资金拨付。援疆项目年度资金安排计划应明确到具体的项目，拨付资金安排应严格按批复的预算执行。未经深圳市财政委同意并报深圳市对口支援工作领导小组审定，不得擅自调整预算。
第十一条 深圳市援疆前方指挥部应定期汇总援疆项目的进度情况和资金需求，编制用款计划，经深圳市援疆前方指挥部总指挥审定签字后，报市财政委进行合规性审查。市财政委根据审查意见，对属于直接援建项目的，将资金拨付至深圳市援疆前方指挥部援建专项资金专户；对属于间接援建项目或专项帮扶项目的，将资金拨付至深圳市援疆前方指挥部援建专项资金专户或指定账户。对于资金急需的项目，可适当超进度提前预拨。
第十二条 深圳市援疆前方指挥部在申报用款计划时，应同时申报援建专项资金专户资金变动情况和余额状况，未经深圳市财政委批准不得擅自改变项目节余资金用途。援建专项资金专户余额应与用款计划统筹使用。
第十三条 深圳市财政委授权深圳市援疆前方指挥部对拨入援建专项资金专户的款项进行拨付监管，深圳市援疆前方指挥部应建立专户管理制度，报市财政委审批后执行。
第十四条 采用代建制方式实施的建设项目，其代建管理费根据现行基建财务制度规定，结合当地实际情况，由深圳市援疆前方指挥部统一核定，核定方案报市发展改革委、财政委和援疆办备案。
第十五条 援疆项目年度计划在实际执行中因设计变更、招标投标、政府采购、材料涨价等原因而发生超支的，按照规定的程序送深圳市援疆办审核后上报深圳市对口支援工作领导小组审定。
援疆项目年度计划在执行过程中发生节余的，由深圳市援疆前方指挥部会同受援地政府提出节余资金的使用项目计划，经深圳市财政委审核，并报深圳市对口支援工作领导小组审定后实施。
第十六条 获得国家或者新疆维吾尔族自治区补助的援疆项目，原安排的项目资金须报深圳市援疆办和市财政委批准后方可调整用于其它援疆项目。
第十七条 深圳市对口支援工作领导小组各成员单位根据深圳市对口支援工作领导小组决定，临时安排参与对口支援工作相应发生的业务经费，属援疆资金使用范围的，原则上应从年度援疆资金机动经费中调剂解决，并计入实物工作量；属于部门预算保障范围的，按临时请款的相关程序向市财政委申报，不纳入援疆资金支出范围，不计入实物工作量。
第六章 深圳市援疆前方指挥部的财务管理
第十八条 深圳市援疆前方指挥部负责建立项目资金管理、机构经费管理和会计核算制度，严格内部审批程序，确保援疆资金和工作经费使用管理的规范、安全和高效。深圳市援疆前方指挥部制定的财务管理制度，须报送市财政委审定。
第十九条 深圳市援疆前方指挥部的工作经费必须单独建帐核算，纳入年度部门预算管理。援疆资金不得用于深圳市援疆前方指挥部日常行政性经费开支。
第二十条 深圳市援疆前方指挥部应按季度向市财政委报送援疆资金和工作经费支出情况报告，抄送深圳市援疆办，并向市审计局报送年度财务会计报告。
第七章 援疆资金的监督
第二十一条 市财政部门负责对援疆资金的整体绩效进行评价，建立定期检查和监督机制，提高资金的使用效益。
第二十二条 直接援建项目的竣工财务决算经市审计部门审计后，由市财政委委托深圳市援疆前方指挥部审核批复，批复结果报送市财政委备案，决算审批后资产交付当地有关部门或单位使用管理。
第二十三条 间接援建及专项帮扶项目资金审计工作由市审计部门按照国家、省市和受援地有关规定进行审计，可采取与受援地审计部门联合组成审计组的形式进行审计。
第二十四条 深圳市纪检监察部门负责对援疆资金的管理、筹集、拨付、使用和效果进行全程跟踪监督。
第二十五条 加强社会监督，及时向社会公开对口支援资金管理、使用情况，提高资金使用的透明度和公信力。
第二十六条 严肃财经纪律，对在援疆资金分配和使用过程中的违法、违纪行为，按照国家有关规定进行处理。
第八章 附 则
第二十七条 本办法自发布之日起试行一年。
